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购房定金的性质及定金罚则的适用/宋晓锋

时间:2024-06-28 23:52:02 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9731
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购房定金可退还!——购房定金的性质及定金罚则的适用

宋晓锋


  2008年5月20日,张先生与开发商签订《商品房定购协议书》,张先生于当日向开发商交付了所约定的定金三万元,并于协议书中约定的时间即2008年10月12日至2008年10月27日期间到开发商处洽谈签订正式购房合同事宜,开发商表明只能按开发商提供的合同文本签订,合同条款不能做任何修改,最终双方就某些合同条款未能达成一致意见,合同未能签成。张先生现要求开发商退还已交付的定金,遭到开发商的拒绝,其理由是:张先生并未在约定时间与其洽谈合同,双方并未签订合同,张先生构成违约,依约应没收该笔定金。


宋晓锋律师评析:

  《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条规定:当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

  根据上述法律规定,购房定金属于立约定金,其目的是为了保证买卖双方能够按时签订正式的商品房购买合同。如果一方违约导致无法签订商品房买卖合同时,购房定金是对守约方的保护和救济。具体来说,如因买方的原因导致未能订立商品房买卖合同的,则买方不能收回定金;如因收受定金的卖方的原因导致商品房买卖合同不能签订的,则卖方要双倍返回定金;如因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,则出卖人应当将定金返还买受人。

  本案中,只要张先生在约定的时间去和开发商洽谈具体的购房合同,对于张先生而言,就已经履行了合同义务,至于双方因合同条款未能协商一致导致不能签订正式的购房合同,这属于司法解释中所说的“不可归责于当事人双方的事由”,因此开发商以张先生并未在约定时间与其签订合同为由不予退还张先生的定金的理由不能成立,张先生可以诉求人民法院要回自己的二万元定金。

  现实生活中,很多购房者认为如果不签订购房合同,就表明自己违约也就不能要回定金,这种认识是错误的。

  在此,笔者提醒各位购房者,只要购房者在约定的时间去和开发洽谈合同了,购房者就履行了其在认购合同中的合同义务,这里的定金约束的并不是一个购房合同签订的结果,而是购房者要如约给开发商一个商谈合同的机会,。

  在现实中也经常会有这样的情况,开发商往往会否认购房者来与其协商过签订购房合同这一事实,依此拒不退还定金。对于这个问题,笔者提醒各位购房者,一定要注意收集证据,来证明自己在约定的时间曾去和开发商商谈过购房合同,因为一旦发生诉讼,购房者只有举证证实自己没有违约才能要回定金。

  在此,笔者提供以下几种方案供购房者参考使用:

1、对双方洽谈的过程录音,并尽可能的要一份开发商提供的合同范本;

2、在定金合同约定的时间内以有证据证明的书面方式(通常的做法是以公证邮寄送达方式)向开发商提出合同条款或者修改意见,如果开发商不答应所提合同条款或者修改意见则要求依法退回定金;

3、去谈购房合同时请公证人员一起去,如果不能谈成,请公证人员就谈判的事实作公证,这种方案是最稳妥的,但成本过高。


有关法律依据

1.《中华人民共和国合同法》第一百一十五条对定金问题规定如下:给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

2.《中华人民共和国担保法》第八十九条规定:当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

3.《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条规定:当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。

4.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。


宋晓锋,河北定州人,法律硕士,北京市丹宁律师事务所律师

主要业务领域:房地产、公司法律事务、劳动争议、刑事辩护、疑难案件诉讼与仲裁

单位地址:北京市朝阳区朝外大街26号朝外MEN财贸中心B座8层

关于进一步加快水运建设市场信用体系建设的通知

交通运输部


关于进一步加快水运建设市场信用体系建设的通知

交水发﹝2011﹞17号  


各省、自治区、直辖市交通运输厅(委),天津市、上海市交通运输和港口管理局,长江航务管理局:

  为深入推进水运建设市场信用体系建设,提高信用管理信息化水平,规范水运建设市场行为,维护水运建设市场秩序,促进水运建设又好又快发展,我部先后印发了《水运工程建设市场信用信息管理办法(试行)》(交水发〔2008〕510号)(以下简称《管理办法》)和《水运工程建设市场主要责任主体不良行为记录认定标准(试行)》(交水发〔2008〕511号)(以下简称《认定标准》),组织开发了全国水运工程建设市场信用信息管理系统(简称部级平台),于2010年8月15日正式上网运行,并开展了相关的培训工作。为进一步加快水运建设市场信用信息管理体系建设,现将有关事项和要求通知如下:
  一、加强组织领导,切实加快省级水运工程建设市场信用信息管理系统(简称省级平台)建设
  省级平台是全国水运工程建设市场信用管理系统的重要组成部分,省级平台与部级平台互联互通是实现信用信息共享的关键环节。目前,已有江苏、浙江、重庆、安徽、广东、广西、黑龙江、湖南等8省(区、市)省级平台实现了与部级平台互联互通,还有部分省完成了省级平台建设,但尚未与部级平台联通,还有一些省级平台正在建设中。有关省级交通运输主管部门应对省级平台建设高度重视,加强领导,加快进度,确保2011年3月底前实现与部级平台互联互通。
  二、结合实际,抓紧制定实施细则
  制定省级水运工程建设市场信用信息管理实施细则是落实《管理办法》和《认定标准》两个文件的一项重要工作。广西、山东、辽宁、福建、浙江等省(区)已制定了本省(区)实施细则,但还有部分省(区、市)的实施细则正在制定中。有关省级交通运输主管部门应结合本省(区、市)水运建设市场实际,按照部统一要求,抓紧制定本省(区、市)水运工程建设市场信用信息管理实施细则,于2011年6月底前报部备案。实施细则应严格按照《管理办法》和《认定标准》两个文件确定的原则、方法,在已有框架内对有关规定进行细化或补充,并结合本省(区、市)情况,明确工作机制和工作主体,明确工作步骤、环节、责任人员、不良行为处罚等内容。
  三、做好信息录入和审核工作,确保数据完整、准确、及时
  各类市场责任主体信用信息数据的准确、完整、真实是信用管理工作的基础。各省级交通运输主管部门应按照《管理办法》和《认定标准》要求,认真做好市场责任主体信用信息录入和更新维护。按照属地化管理的原则,各类责任主体信息的更新维护和动态监管工作由其注册地省级交通运输主管部门负责,不得拒绝受理、拖延或疏于监管。
  曝光不良行为是规范市场的重要手段之一。各省级交通运输主管部门应根据有关规定和《认定标准》,切实加强水运建设市场监管,认真做好市场责任主体不良行为处罚相关信息的收集、审核、发布工作,在省级平台上发布后5个工作日内需上传到部级平台。
  四、加强组织协调,完善保障工作
  各省级交通运输主管部门应完善工作保障措施,明确信用体系建设专门机构,落实信用信息管理系统建设与维护工作经费,确保信用体系建设各项工作顺利开展。并请尽快明确一名日常工作联系人,于2011年3月31日前将其有关信息按照附表格式报部。部将根据进展情况对信用体系建设进行专项检查,确保工作顺利完成。


  附件:水运建设市场信用信息管理工作机构联系表







交通运输部(章)

二〇一一年一月二十五日






文档附件:

水运建设市场信用信息管理工作机构联系表.doc
http://www.moc.gov.cn/zhuzhan/zhengwugonggao/jiaotongbu/shuiyungongcheng/201102/P020110210531826855365.doc


黔西南布依族苗族自治州人民政府办公室关于印发黔西南州重点用能企业节能管理暂行办法的通知

贵州省黔西南布依族苗族自治州人民政府办公室


州府办发〔2008〕81号



黔西南布依族苗族自治州人民政府办公室关于印发黔西南州重点用能企业节能管理暂行办法的通知



各县、市人民政府,州政府有关工作部门:

经州人民政府研究同意,现将《黔西南州重点用能企业节能管理暂行办法》印发你们,请认真抓好贯彻落实。

黔西南州人民政府办公室

二〇〇八年六月十二日



黔西南州重点用能企业节能管理暂行办法



第一条 为加强对州重点用能企业的节能管理,提高能源利用效率和经济效益,保护环境,根据《中华人民共和国节约能源法》、《国务院关于加强节能工作的决定》的规定,结合本州实际,制定本办法。

第二条 本办法所称州重点用能企业,是指年综合能源消费总量3000吨标准煤以上的用能企业。

第三条 黔西南州经济贸易局是全州节能工作的行政主管部门,负责全州重点用能企业节能监督管理工作。州有关部门在各自的职责范围内协助做好州重点用能企业节能监督管理工作。各县(市)、顶效开发区节能行政主管部门负责本辖区内州重点用能企业节能监督管理工作。

第四条 对州重点用能企业实行分级管理。年综合能源消费总量3000吨以上不满5000吨标准煤的用能企业,由县(市)、顶效开发区节能行政主管部门负责监管;年综合能源消费总量5000吨标准煤以上的用能企业由州节能行政主管部门负责监管。

第五条 各级节能行政主管部门在州重点用能企业节能管理方面履行下列职责:
  (一)宣传节能法律、法规、规章、相关标准以及国家和省、州有关节能规定,普及、宣传节能知识,提供先进节能信息,指导用能企业合理用能和节约用能;
  (二)督促检查用能企业执行节能法律、法规、规章、相关标准以及国家、省、州有关节能规定;
  (三)制定行业节能技术政策,发展、推广节能新技术、新工艺、新设备和新材料;
  (四)对州重点用能企业的固定资产投资项目(含新建、改建、扩建项目)进行节能评估和审查;
  (五)督促检查考核用能企业节能降耗责任目标的完成情况;
  (六)监督检查州重点用能企业的主要耗能设备和工艺系统能源利用状况,委托能源利用监测机构依法进行节能监测;
  (七)会同同级质量技术监督管理部门检查州重点用能企业能源计量工作,会同同级统计管理部门检查州重点用能企业能源消费和能源利用状况统计工作;
  (八)对州重点用能企业的能源审计报告进行审核;
  (九)法律、法规规定的其他职责。
  第六条 州节能行政主管部门定期公布年综合能源消费总量3000吨标准煤以上的州重点用能企业名单,并定期发布其能源利用状况报告。
  第七条 州重点用能企业的法定代表人是企业节能工作的第一责任人,对本企业的节能工作负总责。企业应建立严格的节能管理制度和有效的考核奖励机制,将节能降耗的目标和责任落实到车间、班(组)和个人,并加强监督检查。
  第八条 州重点用能企业应接受节能行政主管部门对其能源利用状况的监督、检查。
  第九条 州重点用能企业每年应安排一定数额资金用于节能科研开发、技术改造、宣传培训以及奖励等,并按年度递增。
  第十条 州重点用能企业要加大节能新技术、新工艺、新设备和新材料的研究开发及推广应用,加快淘汰高耗能落后工艺、技术和设备,大力调整企业产品、工艺和能源消费结构,实施节能技术改造,促进企业提升生产技术水平,优化生产工艺,实现技术节能和结构节能。
  第十一条 州重点用能企业应健全能源计量、监测管理制度,配备符合国家标准的能源计量器具仪表,并加强对能源计量器具仪表的管理。
  第十二条 州重点用能企业要按照《企业能源审计技术通则》(GB/T17166-1997)的要求,开展能源审计,完成审计报告;要通过能源审计分析现状、查找问题、挖掘潜力,提出切实可行的节能措施。要合理编制企业节能规划和年度计划,并认真组织实施。
  第十三条 州重点用能企业应将能源统计纳入信息化管理体系,建立能源消费统计和能源利用情况报告制度。州重点用能企业应指定专人负责能源统计,建立健全原始记录和统计台帐。并严格按照有关要求报送能源统计报表,列入省重点用能企业名单的企业要定期向统计部门报送一次能源统计报表,同时报送州节能行政主管部门。
  第十四条 州重点用能企业应在每年1月底前向节能行政主管部门报送上一年度的能源利用状况报告。报告应包括能源消费情况、能源利用效率、节能目标完成情况和节能效益分析、节能措施等内容。
  第十五条 州重点用能企业应积极开展节能教育,节能管理人员、技术人员及有关人员应当积极参加节能培训。用能设备的操作人员必须具备相应的操作技能和节能知识,经考核合格后,持证上岗。
  第十六条 州重点用能企业应建立能源消耗成本管理制度,并根据有关部门制定的单位产品能耗限额,制定本企业单位产品能耗限额,实行能源消耗成本管理。

第十七条 州重点用能企业应建立健全节能管理机构,设立能源管理岗位,聘任的能源管理负责人应经节能培训并取得合格证书或从具有节能专业知识、实际工作经验以及中级以上技术职称的人员中聘任,并报节能行政主管部门和有关部门备案。能源管理负责人负责对本单位的能源利用状况进行分析、评价,组织编写本单位能源利用状况报告,提出本单位节能工作的改进措施并组织实施。
  第十八条 州重点用能企业应建立节能激励机制,制定节奖超罚办法,对在节能发明创造、挖潜革新等工作中取得成绩的集体和个人给予奖励,对浪费能源的集体和个人给予处罚;将节能目标的完成情况纳入员工业绩考核体系,严格考核、节奖超罚。
  第十九条 州重点用能企业应根据省、州规定的单位产品能耗限额标准(使用最新公布的单位产品能耗限额标准)控制本企业单位产品能耗和电耗,州节能行政主管部门按照州统计局提供的企业产品产量结合有关单位规定的单位产品能耗限额标准核算出企业的综合能耗(标煤)和电耗,并折算成原煤。

第二十条 州财政局应根据本州实际情况,设立州节能资金专户。

第二十一条 州煤调基金办将根据州节能行政主管部门提供的州内企业原煤消耗量核算州内企业用煤。超限部分由州煤调基金办和州节能行政主管部门向企业追缴煤炭价格调节基金,上缴州财政局设立的煤炭价格调节基金专户,并从煤炭价格调节基金专户中划转进入州财政局设立的州节能资金专户。

第二十二条 州三电办根据年终州节能行政主管部门提供的州内企业综合电耗分配给企业用电量,并实行限额供电,超额部分用电在国家目录电价的基础上参照淘汰类产业的规定实行差别电价。由州三电办和州节能行政主管部门向企业追缴,上缴州财政节能资金专户。

第二十三条 本办法由黔西南州经济贸易局负责解释。

第二十四条 本办法自颁布之日起施行。