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本案应适用公平原则判令违约方承担违约金/袁青锋

时间:2024-06-17 16:30:14 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8456
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【要点提示】合同仅对一方的违约情形约定了违约金,当另一方违约时,一方能否主张另一方支付违约金?笔者认为, 单方违约责任约定不符合合同法公平及权利义务对等原则,承担了违约支付违约金风险的一方可以参照合同违约金计算标准计算另一方的违约金,但法院裁判时应根据另一方违约的具体情形酌情确定违约金数额。
【案例索引】陕西省城固县人民法院(2012)城民初字第00315 号;汉中市中级人民法院(2013)汉中民终字第00518 号。
【案情】
被告李某于2007 年6 月以116 万元的总价购买了被告城固县某房地产公司所开发的某商城3号楼的二、三、四层整体房屋,并将上述房屋分成若干套间后对外销售。后被告李某将四楼的403 室房屋卖给原告高某,双方签订了一份《商品房买卖合同》,该合同约定房屋面积117.16平方米,总价款115800 元,约定被告李某于2008 年10 月内将房产证办好,如违约退房扣除20%的违约金。原告高某分别于2007年6月交房款48000元,2008年4月交30000 元。后双方因交下欠款及房屋楼顶防水等问题发生纠纷,被告李某未将该房交付给原告高某使用。后经协商达成了“一、原告高某交清下欠房款2.91万元后,被告李某在30 日内处理好防水后将该房屋交付原告使用;二、被告房地产公司张榜公告办理房产证手续之日起两日内由被告李某通知原告高某提交办证所需资料和费用,逾期由被告李某承担损失,原告高某被告知后,原告未提交责任由原告自理。”的约定。2008年12月原告高某向被告李某交清了下欠房款及其他费用。2009年5月17 日房地产公司向原告高某等住户发出办理房产证的通知,同年7月30日原告向被告李某交清了资料,李某出具收据一份。后房地产公司因被告李某个人原因,未给该房办理房产证。2011年5月后被告房地产公司停止了在城固县的办公,为此原告高某向法院起诉,要求两被告承担违约金21420 元。城固县人民法院一审判决限被告李某于判决生效之日起十日内赔偿给原告违约损失21420元,由城固县某房地产公司承担连带责任。2013年9月,汉中市中级人民法院二审改判由李某于判决生效之日起十日内赔偿高某违约金11580元。
【评析】
一、依法签订的合同对合同双方当事人有约束力。
原告高某与被告李某签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,不违反法律禁止性规定,应属有效合同,双方应按合同约定全面履行自已的义务。由于合同具有相对性,对其他人一般不具有法律约束力,本案合同是原告高某与被告李某签订的,他们之间的违约约定不能直接约束到某房地产公司。某房地产公司虽有协助办理房产证的义务,但在未给原告高某承诺具体办证时间的前提下,原告高某无权直接要求某房地产公司承担违约责任。故本案中二审法院改判某房地产公司不承担连带责任是妥当的。
二、本案应依照合同法公平及权利义务对等原则确定合同双方的义务。
原告高某与被告李某签订的《商品房买卖合同》中约定:“李某于2008 年10 月内将房产证办好”,“如违约退房扣除20%的违约金”,该合同仅对购房人退房违约时设定了义务,并未对出售人的逾期交房、逾期办证等违约行为设定义务。很显然,合同对双方违约责任的约定是不对等的。《中华人民共和国合同法》第五条规定:“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”,第三十九条、第四十条规定:“采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。”本案中,由于单方违约约定不符合合同法公平及权利义务对等原则,且在出售方作为格式条款提供一方未尽到必要提醒义务情形下,而本案购房人已全面履行自己的义务,承担了“违约退房扣除20%的违约金”的风险,故其主张对方承担违约责任的诉讼请求应予支持。
三、违约责任的大小应结合合同约定和给对方造成的损失确定。
本案李某按合同约定应于2008年l0月前将房产证办好,但到期未予办理。2009年5月17日房地产公司发出办理房产证的通知后,李某亦未给高某办理房产证,均属违约行为。由于本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》,在合同违约条款中,只确定了高某的违约责任,没有确定李某的违约责任,因此,按照公平原则及权利、义务对等原则,比照买方的违约责任,一审判决出售人承担违约责任正确,但根据出售人已交付房屋,只是未办理房屋产权证的违约事实,判决李某承担总价款20%的违约责任过高。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条有关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金”以及“约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定。目前,我国法律对违约金的调整标准没有明确规定,本案二审法院酌情确定了11580元违约金,该违约金数额已足以体现对李某违约行为的惩罚,较为妥当。

中华人民共和国政府和爱沙尼亚共和国政府文化、教育和科学合作协定

中国政府 爱沙尼亚共和国政府


中华人民共和国政府和爱沙尼亚共和国政府文化、教育和科学合作协定


(签订日期1993年9月3日 生效日期1993年9月3日)
  中华人民共和国政府和爱沙尼亚共和国政府(以下简称缔约双方),为进一步发展两国文化、教育、科学和体育领域的合作关系,特制订本协定。条文如下:

  第一条 缔约双方鼓励两国高等院校、教育和科研机构之间的直接交流与合作,促进互派科学家、专家、教师和学生。

  第二条 缔约双方相互提供有关教育、科学和文化方面的信息、资料和出版物。

  第三条 缔约双方将相互邀请参加在两国举办的国际会议、学术讨论会、研讨会及其他类似学术会议。

  第四条 为促进了解对方国家的语言或文化,缔约双方将相互邀请参加在两国举办的语言、文学和文化暑期学习班。

  第五条 缔约双方将交换文化、历史和地理方面的教育材料,以相互提供有关各自国家的准确、充足的信息。

  第六条 缔约双方鼓励两国国家图书馆之间的合作并促进图书馆之间交换共同感兴趣的出版物。

  第七条 缔约双方将交换有关在各自国家举办艺术活动、艺术节的信息,并鼓励参加这些活动。

  第八条 缔约双方将探讨在互惠的基础上交换美术和实用艺术展览的可能性。

  第九条 缔约双方在表演艺术方面将鼓励各自的代表参加在两国举办的音乐和其他文化活动并促进音乐家和其他艺术家互访。

  第十条 缔约双方将促进在考古、博物馆和历史建筑遗产的保护、修复方面的合作,并交换上述各领域的出版物。

  第十一条 缔约双方将鼓励电台、电视台之间的直接交往,并促进交换节目。

  第十二条 缔约双方将鼓励两国体育和青年组织间开展合作,以促进互派代表团、组、教练员和专家,及交换体育和青年活动等方面的信息和文件。

  第十三条 为实施本协定,缔约双方将制订为期2—3年的文化、教育和科学合作计划,并具体商定本协定的财务条款。

  第十四条 本协定自签字之日起生效,有效期五年。如在期满前六个月,缔约任何一方未以书面形式通知缔约另一方终止本协定,则本协定将自动延长五年。
  本协定于一九九三年九月三日在北京签订,一式两份,每份均用中文、爱沙尼亚文和英文写成,三种文本同等作准。如在解释上发生分歧,以英文文本为准。

  中华人民共和国政府      爱沙尼亚共和国政府
   代     表        代     表
     刘忠德            维里斯特
     (签字)           (签字)

苏州市人民政府关于印发苏州市城市绿线管理实施细则的通知

江苏省苏州市人民政府


苏州市人民政府关于印发苏州市城市绿线管理 实施细则的通知

苏府〔 2003 〕 162 号


各市、区人民政府,苏州工业园区、苏州高新区管委会;市各委办局(公司),各直属单位:

   《苏州市城市绿线管理实施细则》已经市政府第 15 次常务会议讨论通过。现印发给你们,请认真贯彻执行。

苏州市人民政府

二○○三年九月二十三日

苏州市城市绿线管理实施细则

   第一条 为建立并严格实行城市绿线管理制度,加强城市生态环境建设,创造良好的人居环境,促进城市可持续发展,根据《城市规划法》、《城市绿化条例》、《城市绿线管理办法》等法律法规,结合苏州市实际情况,制定本实施细则。

   第二条 本细则所称城市绿线,是指城市各类绿地范围控制线。

   本细则所称城市,是指国家按行政建制设立的市、镇。

   第三条 市人民政府规划行政主管部门、园林绿化行政主管部门负责城市绿线的划定和管理工作。

   第四条 城市规划、园林绿化等行政主管部门应当密切合作,组织编制城市绿地系统规划。

   城市绿地系统规划是城市总体规划的组成部分,应当确定城市绿化目标和布局,规定城市各类绿地的控制原则,按照规定标准确定绿化用地面积,分层次合理布局公共绿地。

   第五条 城市绿地系统规划中下列区域内应划定城市绿地界线:

   (一)城市绿地系统规划确定的公共绿地、防护绿地、风景林地、道路绿地、生产绿地等;

   (二)城市规划区内的古典园林、风景名胜区、湿地、古树名木规定的保护范围等;

   (三)城市规划区内的湖泊、河道、山体等其他对城市生态和景观产生积极作用的区域。

   第六条 苏州市规划行政主管部门应按照城市绿线管理的要求,在控制详细规划中确定不同类型暖和地的界线、地块绿地率控制指标和绿化用地界线的具体坐标。

   第七条 城市绿线的审批、调整,按照《城市规划法》、《城市绿化条例》的规定进行。

   第八条 批准的城市绿线要向社会公布,接受公众监督。

   任何单位和个人都有保护城市绿地、服从城市绿线管理的义务,有监督城市绿线管理、对违反城市绿线管理行为进行检举的权利。

   第九条 城市绿线范围内的公共绿地、防护绿地、生产绿地、居住区绿地、单位附属绿地、道路绿地、风景林地等,必须按照《城市用地分类与规划建设用地标准》、《公园设计规范》等标准,进行绿地建设。

   第十条 居住区和单位附属绿地应严格执行城市绿化规划建设指标的规定,不得任意降低绿化用地指标。

   第十一条 各类工程建设要与其配套的绿化工程同步设计,同步施工,同步验收。工程竣工后,应经园林绿化行政主管部门验收,凡验收不合格或未按绿化规划和绿化标准建设绿地的,工程不得交付使用。

   第十二条 城市绿线内的用地,不得改作他用,不得违反法律法规、强制性标准以及批准的规划进行开发建设。

   有关部门不得违反规定,批准在城市绿线范围内进行建设。

   因建设或者其他特殊情况,需要临时占用城市绿线内用地的,必须依法办理相关审批手续。

   在城市绿线范围内,不符合规划要求的建筑物、构筑物及其他设施应当限期迁出。

   第十三条 任何单位和个人不得在城市绿地范围内进行拦河截溪、取土采石、设置垃圾堆场、排放污水以及其他对生态环境构成破坏的活动。

   近期不进行绿化建设的规划绿地范围内的建设活动,应当进行生态环境影响分析,予以严格控制。

   第十四条 城市人民政府规划、园林绿化行政主管部门按照职责分工,对城市绿线的控制和实施情况进行定期检查,并向同级人民政府和上级行政主管部门报告。

   第十五条 在城市绿线内,因重点工程建设等特殊需要,确需占用城市绿线内的绿地、损毁绿化及其设施、砍伐绿化种植或改变其用地性质的,市规划和园林绿化行政主管部门应组织论证,并在同类地区域内落实补足绿地措施和经济补偿措施后,报同级人民政府批准后实施。

   第十六条 违反规定擅自改变城市绿线内土地用途、占用或者破坏城市绿地的,由城市规划、园林绿化行政主管部门,按照《城市规划法》、《城市绿化条例》的有关规定处罚。

   第十七条 违反规定在城市绿地范围内进行拦河截溪、取土采石、设置垃圾堆场、排放污水以及其他对城市生态环境造成破坏活动的,由城市园林绿化行政主管部门责令改正,并处 10000 元以上 30000 元以下的罚款。

   第十八条 违反规定在已经划定的城市绿线范围内审批建设项目的,对有关责任人员由有关机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

   第十九条 城镇体系规划所确定的,城市规划区外防护绿地、绿化隔离带等的绿线划定、监督和管理,参照本办法执行。

   第二十条 本细则自 2003 年 11 月 1 日起施行。