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中国保监会关于印发《保险公司偿付能力报告编报规则——问题解答第15号:信用风险评估方法和信用评级》等5项问题解答的通知

时间:2024-06-26 15:37:07 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9730
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中国保监会关于印发《保险公司偿付能力报告编报规则——问题解答第15号:信用风险评估方法和信用评级》等5项问题解答的通知

中国保险监督管理委员会


中国保监会关于印发《保险公司偿付能力报告编报规则——问题解答第15号:信用风险评估方法和信用评级》等5项问题解答的通知

保监发〔2013〕24号



各保险公司、保险资产管理公司:

  为进一步完善偿付能力监管制度,我会研究制定了《保险公司偿付能力报告编报规则——问题解答第15号:信用风险评估方法和信用评级》、《保险公司偿付能力报告编报规则——问题解答第16号:基础设施债权投资计划》、《保险公司偿付能力报告编报规则——问题解答第17号:非保险类金融机构发行的金融产品》、《保险公司偿付能力报告编报规则——问题解答第18号:未上市企业股权投资基金和股指期货》、《保险公司偿付能力报告编报规则——问题解答第19号:委托投资和境外投资资产》。现予印发,自2013年1季度偿付能力报告编报起执行。

  保险公司偿付能力报告编报规则、实务指南及问题解答中的有关规定与本文件不一致的,以本文件为准。


  

  

                         中国保监会

                        2013年3月28日



 保险公司偿付能力报告编报规则——问题解答

  第15号:信用风险评估方法和信用评级



  问:保险公司评估企业债券、基础设施债权投资计划等有关投资资产的信用风险和认可价值时,除可以使用外部评级机构的信用评级结果外,是否可以运用公司内部评级?

  答:保险公司可以采用外部评级法和内部评级法评估企业债券、基础设施债权投资计划等有关投资资产的信用风险和认可价值。外部评级法是指保险公司采用外部评级机构的信用评级结果,按照偿付能力报告编报规则,评估投资资产的认可价值。内部评级法是指保险公司采用公司内部评级结果,按照偿付能力报告编报规则,评估投资资产的认可价值。保险公司采用内部评级法应当经保监会认可。

  (一)鼓励有条件的保险公司建立内部评级制度,采用内部评级法评估各类投资资产的信用风险,经保监会认可后,作为评估投资资产认可价值的标准。关于内部评级法的有关要求,保监会另行规定。

  (二)未采用内部评级法的保险公司,应当使用中国保监会认可的外部评级机构出具的信用评级结果,评估投资资产认可价值。

  问:保险公司采用外部评级法评估有关投资资产认可价值时,如何确定外部评级结果?

  答:保险公司评估有关投资资产认可价值时,采用的外部评级应当符合下述规定:

  (一)境内投资产品的信用评级原则上应当按照境内评级机构的评级结果确定,境外投资产品的信用评级原则上应当按照国际公认评级机构的评级结果确定。

  (二)同一投资产品或发行主体有一家以上符合要求的评级机构给予评级的,从低适用。

  (三)对被投资产品和主体原则上应当定期跟踪评级,编报偿付能力报告时应当采用最近一期符合要求的评级结果。

  (四)保监会认为外部信用评级结果不能客观反映投资资产风险的,有权要求保险公司调整投资资产的认可价值或指定该项投资资产的认可比例。



 保险公司偿付能力报告编报规则——问题解答

  第16号:基础设施债权投资计划

  问:保险公司根据《关于保险资金投资有关金融产品的通知》等有关规定,投资的保险资产管理公司、信托公司等专业投资机构发行的基础设施债权投资计划,在偿付能力报告中如何认可和披露?

  答:保险公司投资的保险资产管理公司、信托公司等专业投资机构根据保监会规定发行的基础设施债权投资计划为认可资产。若使用外部评级法,应当按照下述标准进行认可和披露:

  (一)认可标准

  1.信用评级为AA级以上(含AA级)的基础设施债权投资计划,以账面价值作为其认可价值。

  2.信用评级为AA级以下的基础设施债权投资计划,以账面价值的95%作为其认可价值。

  (二)信息披露

  1.保险公司应当在认可资产表的“信托投资”项目之后、“权益投资”项目之前,增加“基础设施投资”项目,列报所投资的基础设施债权投资计划。

  2.保险公司应当将“明细表IA-9:基础设施投资”中的“项目预算总额4”、“本期追加投资5”两列分别变更为“评级机构4”、“评级结果5”,披露信用评级有关信息。

  保险公司偿付能力报告编报规则——问题解答

  第17号:非保险类金融机构发行的金融产品



  问:保险公司根据《关于保险资金投资有关金融产品的通知》投资的银行业金融机构信贷资产支持证券,在偿付能力报告中如何认可和披露?

  答:保险公司投资的银行业金融机构信贷资产支持证券,若使用外部评级法,应当按照下述标准进行认可和披露:

  (一)认可标准

  1.信用评级为AAA级的信贷资产支持证券,以账面价值作为其认可价值。

  2.信用评级为AA级以上(含AA级)但低于AAA级的信贷资产支持证券,以账面价值的93%作为其认可价值。

  3.信用评级为A级以上(含A级)但低于AA级的信贷资产支持证券,以账面价值的85%作为其认可价值。

  4.信用评级为A级以下或没有评级的信贷资产支持证券,为非认可资产。

  (二)信息披露

  1.保险公司投资的银行业金融机构信贷资产支持证券在认可资产表的“资产证券化产品”项目中列报。

  2.保险公司应当按照“明细表IA-8:资产证券化产品”的格式要求,披露银行业金融机构信贷资产支持证券的明细信息。

  问:保险公司根据《关于保险资金投资有关金融产品的通知》投资的证券公司专项资产管理计划,在偿付能力报告中如何认可和披露?

  答:保险公司投资的证券公司专项资产管理计划,若使用外部评级法,应当按照下述标准进行认可和披露:

  (一)认可标准

  1.信用评级为AAA级的专项资产管理计划,以账面价值的95%作为其认可价值。

  2.信用评级为AA级以上(含AA级)但低于AAA级的专项资产管理计划,以账面价值的90%作为其认可价值。

  3.信用评级为A级以上(含A级)但低于AA级的专项资产管理计划,以账面价值的80%作为其认可价值。

  4.信用评级为A级以下或没有评级的专项资产管理计划,为非认可资产。

  (二)信息披露

  1.保险公司投资的证券公司专项资产管理计划在认可资产表的“资产证券化产品”项目中列报。

  2.保险公司应当按照“明细表IA-8:资产证券化产品”的格式要求,披露证券公司专项资产管理计划的明细信息。

  问:保险公司根据《关于保险资金投资有关金融产品的通知》投资的商业银行理财产品,在偿付能力报告中如何认可和披露?

  答:保险公司投资的商业银行理财产品,若使用外部评级法,应当按照下述标准进行认可和披露:

  (一)认可标准

  1.保险公司投资的保本型商业银行理财产品:

  (1)发行银行信用评级为AA级以上(含AA级)的保本型商业银行理财产品,以账面价值作为其认可价值;

  (2)发行银行信用评级为AA级以下的保本型商业银行理财产品,以账面价值的90%作为其认可价值。

  2.保险公司投资的不保本型商业银行理财产品:

  (1)发行银行信用评级为AAA级的不保本型商业银行理财产品,以账面价值的95%作为其认可价值;

  (2)发行银行信用评级为AA级以上(含AA级)但低于AAA级的不保本型商业银行理财产品,以账面价值的90%作为其认可价值;

  (3)发行银行信用评级为A级以上(含A级)但低于AA级的不保本型商业银行理财产品,以账面价值的80%作为其认可价值;

  (4)发行银行信用评级为A级以下或没有评级的不保本型商业银行理财产品,为非认可资产。

  (二)信息披露

  1.保险公司投资的商业银行理财产品在认可资产表的“其他投资资产”项目中列报。

  2.保险公司应当按照“明细表IA-12:其他投资资产”的格式要求,披露商业银行理财产品的明细信息。

  问:保险公司根据《关于保险资金投资有关金融产品的通知》投资的信托公司集合资金信托计划,在偿付能力报告中如何认可和披露?

  答:保险公司投资的信托公司集合资金信托计划,若使用外部评级法,应当按照下述标准进行认可和披露:

  (一)认可标准

  1.保险公司投资的固定收益类集合资金信托计划:

  (1)信用评级为AAA级的集合资金信托计划,以账面价值的95%作为其认可价值。

  (2)信用评级为AA级以上(含AA级)但低于AAA级的集合资金信托计划,以账面价值的90%作为其认可价值。

  (3)信用评级为A级以上(含A级)但低于AA级的集合资金信托计划,以账面价值的80%作为其认可价值。

  (4)信用评级为A级以下或没有评级的集合资金信托计划,为非认可资产。

  2.保险公司投资的权益类集合资金信托计划,以账面价值的80%作为其认可价值。

  (二)信息披露

  保险公司投资的信托公司集合资金信托计划在认可资产表的“信托资产”项目中列报。

  问:保险公司根据《保险资金投资债券暂行办法》投资商业银行发行的次级债券、混合资本债券,在偿付能力报告中如何认可和披露?

  答:保险公司根据《保险资金投资债券暂行办法》持有的商业银行发行的次级债券、混合资本债券,按照下述标准进行认可和披露:

  (一)认可标准

  1.保险公司持有商业银行发行的附有减记或转股条款的次级债券,发行方为国有控股大型商业银行、政策性银行和全国性股份制商业银行,且各级资本充足率全部达到监管要求的,以账面价值作为其认可价值;发行方为国有控股大型商业银行、政策性银行和全国性股份制商业银行,但各级资本充足率没有全部达到监管要求的,以账面价值的90%作为其认可价值;发行方为其他商业银行的,各级资本充足率全部达到监管要求的,以账面价值的95%作为其认可价值;发行方为其他商业银行的,各级资本充足率没有全部达到监管要求的,为非认可资产。

  2.保险公司持有商业银行发行的不附减记或转股条款的次级债券,按照《保险公司偿付能力报告编报规则第2号:投资资产》进行认可。

  3.保险公司持有的商业银行混合资本债券,发行银行各级资本充足率全部达到监管要求的,以账面价值作为其认可价值;发行银行各级资本充足率没有全部达到监管要求的,为非认可资产。

  4.各级资本充足率是指《商业银行资本管理办法(试行)》规定的资本充足率、一级资本充足率、核心一级资本充足率。各级充足率达标是指上述三个充足率指标均达到监管部门规定的各级资本要求。

  5.商业银行的资本充足率数据应当采用可获取的最近一期数据。若无法获得商业银行资本充足率数据或者无法获得商业银行最近一年内的资本充足率数据,按照资本充足率不达标进行资产认可。

  (二)信息披露

  1.保险公司持有的商业银行发行的次级债券、混合资本债券在认可资产表的“金融债”项目中列报。

  2.保险公司应当在“明细表IA-1:投资资产”的“2.5次级债”项目中列报公司持有的次级债券、混合资本债券的明细信息。

  3.保险公司应当在“明细表IA-3:前十大金融机构的金融债”的“次级债账面余额”项目中列报前十大金融机构的次级债券、混合资本债券。

  4.保险公司应当按照“明细表IA-6:次级债”的格式要求,列报次级债券、混合资本债券的明细信息。



  保险公司偿付能力报告编报规则——问题解答

  第18号:未上市企业股权投资基金和股指期货

  问:保险公司根据《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》投资的未上市企业股权投资基金,在偿付能力报告中如何认可和披露?

  答:保险公司投资的未上市企业股权投资基金为认可资产,按照下述标准进行认可和披露:

  (一)认可标准

  1.保险公司投资的未上市企业股权投资基金,以账面价值的85%作为其认可价值。

  2.若未上市企业股权投资基金具有明确的投资回报和本金收回机制,属于偏固定收益类投资产品,以账面价值的90%作为其认可价值。

  (二)信息披露

  保险公司投资的未上市企业股权投资基金在认可资产表的“权益投资”项目中列报,其明细信息在“明细表IA-1:投资资产”的“其他权益投资”项目中披露。

  问:保险公司根据《保险资金参与金融衍生产品交易暂行办法》等有关规定投资的股指期货,在偿付能力报告中如何认可和披露?

  答:保险公司根据《保险资金参与金融衍生产品交易暂行办法》和《保险资金参与股指期货交易规定》等监管规定投资的股指期货以及风险对冲的基础资产,按照下述标准进行认可和披露:

  (一)认可标准

  1.保险公司投资股指期货,符合有关监管规定的:

  (1)保险公司持有的买入股指期货,以保险公司报告日所持股指期货合约面值的5%作为非认可价值,以账面价值扣减非认可价值后的余额作为其认可价值。

  (2)风险对冲未达到高度有效或报告日未持有指定基础资产的卖出股指期货,以保险公司报告日所持股指期货合约面值的5%作为非认可价值,以账面价值扣减非认可价值后的余额作为其认可价值。

  (3)风险对冲高度有效,并且报告日持有指定基础资产的卖出股指期货,以账面价值作为其认可价值;其对应的基础资产,以账面价值作为其认可价值。

  基础资产是指保险公司参与股指期货交易时,在风险对冲方案中,指定的风险对冲对象。对于卖出股指期货,该对象应是企业持有的一组资产。风险对冲有效性比率的评估可参照《企业会计准则-套期保值》中有关套期有效性评估的方法进行。风险对冲高度有效是指风险对冲有效性比率在80%-125%之间。

  2.保险公司投资股指期货,不符合有关监管规定的,特别是没有制定风险对冲方案、没有评估风险对冲有效性的,以保险公司报告日所持股指期货合约面值的8%作为非认可价值,以账面价值扣减非认可价值后的余额作为其认可价值。

  3.保险公司存放在期货公司的股指期货交易保证金,以账面价值作为其认可价值。

  (二)信息披露

  保险公司应当在认可资产表的“投资性房地产”项目后增加“衍生金融工具”项目,列报保险公司投资的股指期货及其他衍生金融工具。



  保险公司偿付能力报告编报规则——问题解答

  第19号:委托投资和境外投资资产

  问:保险公司根据《保险资金委托投资管理暂行办法》选择证券公司、证券资产管理公司、证券投资基金管理公司及其子公司等专业投资管理机构开展委托投资,形成的投资资产在偿付能力报告中如何认可和披露?

  答:保险公司选择证券公司、证券资产管理公司、证券投资基金管理公司及其子公司等专业投资管理机构开展委托投资形成的投资资产,应当符合《保险公司偿付能力报告编报规则第4号:委托投资资产》的编报基础,并按照《保险公司偿付能力报告编报规则第2号:投资资产》、《保险公司偿付能力报告编报规则第4号:委托投资资产》及其他相关规定进行认可和披露。



  问:保险公司根据《保险资金境外投资管理暂行办法实施细则》开展境外投资业务形成的投资资产,在偿付能力报告中如何认可和披露?

  答:保险公司根据《保险资金境外投资管理暂行办法实施细则》开展境外投资形成的投资资产,若使用外部评级法,应当按照下述标准进行认可和披露:

  (一)认可标准

  1.保险公司投资中国政府在境外发行的债券,在中资银行境外子公司存放的银行存款,认可标准与境内同类产品相同。

  2.中国境内企业在境外发行的债券

  (1)国际信用评级在BBB级(含BBB级)以上的,以账面价值作为其认可价值。

  (2)国际信用评级在BBB级以下的,以账面价值的90%作为其认可价值。

  3.境外政府债券

  (1)发行政府债券的国家或地区的主权信用评级为AA级以上(含AA级)的,以账面价值的98%作为其认可价值。

  (2)发行政府债券的国家或地区的主权信用评级为A级以上(含A级)但低于AA级的,以账面价值的95%作为其认可价值。

  (3)发行政府债券的国家或地区的主权信用评级为BBB级以上(含BBB级)但低于A级的,以账面价值的85%作为其认可价值。

  (4)发行政府债券的国家或地区的主权信用评级为BBB级以下的,为非认可资产。

  4.国际金融组织债券

  (1)国际信用评级为AA级以上(含AA级)的国际金融组织债券,以账面价值的98%作为其认可价值。

  (2)国际信用评级为A级以上(含A级)但低于AA级的国际金融组织债券,以账面价值的95%作为其认可价值。

  (3)国际信用评级为BBB级以上(含BBB级)但低于A级的国际金融组织债券,以账面价值的85%作为其认可价值。

  (4)国际信用评级为BBB级以下或没有国际信用评级的国际金融组织债券,为非认可资产。

  5.境外公司债券、可转换债券和政府支持性债券

  (1)国际信用评级为AAA级的境外公司债券、可转换债券和政府支持性债券,以账面价值的98%作为其认可价值。

  (2)国际信用评级为AA级以上(含AA级)但低于AAA级的境外公司债券、可转换债券和政府支持性债券,以账面价值的95%作为其认可价值。

  (3)国际信用评级为BBB级以上(含BBB级)但低于AA级的境外公司债券、可转换债券和政府支持性债券,以账面价值的85%作为其认可价值。

  (4)国际信用评级为BBB级以下或没有国际信用评级的境外公司债券、可转换债券和政府支持性债券,为非认可资产。

  6.境外银行存款

  (1)存款商业银行所在地采用巴塞尔协议进行监管的,发行商业银行各级资本充足率全部达到监管要求的,以账面价值作为其认可价值;发行商业银行各级资本充足率没有全部达到监管要求的,为非认可资产。

  (2)存款商业银行所在地未采用巴塞尔协议进行监管的,发行商业银行的国际信用评级为AA级以上(含AA级)的,以账面价值的90%作为其认可价值;发行商业银行的国际信用评级为AA级以下或没有国际评级的,为非认可资产。

  7.境外权益投资

  (1)保险公司持有的可以正常交易的境外上市股票和证券投资基金,以账面价值的90%作为其认可价值。

  (2)保险公司持有的境外非正常交易的上市股票和证券投资基金,为非认可资产。

  (3)保险公司持有的境外非上市股权或股权投资基金等权益类投资产品,以账面价值的80%作为其认可价值。

  8.境外不动产和房地产信托投资基金

  保险公司以物权或股权方式持有的境外不动产,以及投资的房地产信托投资基金,以账面价值的85%作为其认可价值。

  9.境外委托投资资产应当符合《保险公司偿付能力报告编报规则第4号:委托投资资产》的规定,否则为非认可资产。

  10.在监管规定的可投资国家或地区之外的投资资产,为非认可资产。

  (二)信息披露

  保险公司投资的境外投资资产按照境内同类资产的披露要求进行披露。









锡林郭勒盟行政公署办公厅关于印发《锡林郭勒盟城乡就业困难人员援助暂行办法》的通知

内蒙古自治区锡林郭勒盟行政公署办公厅


锡林郭勒盟行政公署办公厅关于印发《锡林郭勒盟城乡就业困难人员援助暂行办法》的通知


锡署办发〔2009〕29号



各旗县市(区)人民政府(管委会),行署有关委、办、局:
《锡林郭勒盟城乡就业困难人员援助暂行办法》已经行署研究同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。





二○○九年三月十一日


锡林郭勒盟城乡就业困难人员援助暂 行办法



第一章 总 则
第一条 为了加强对城乡就业困难人员援助,切实解决他们的生活保障问题,维护社会和谐稳定,根据《中华人民共和国就业促进法》、国务院《关于做好促进就业工作的通知》(国发〔2008〕5号)和《关于做好当前经济形势下就业工作的通知》(国发〔2009〕4号)、内蒙古自治区人民政府《关于进一步做好促进就业工作的通知》(内政发〔2008〕107号)等相关法律政策规定,结合我盟实际,制定本办法。
第二条 本办法所称的城乡就业困难人员是指,在法定劳动年龄内、有劳动能力且有就业愿望并已进行就业和失业登记的我盟下列人员:
(一)城镇登记的“4050”失业人员(女满40周岁,男满50周岁);
(二)持有《残疾人证》并经劳动部门劳动能力等级鉴定为 5-10级的城镇残疾人;
(三)经申报确认的零就业家庭成员以及享受城镇居民最低生活保障待遇期间女满35周岁、男满45周岁的城镇失业人员;
(四)在农村牧区,非本人意愿完全丧失土地、草场且女满40周岁、男满50周岁的失业人员;
(五)连续失业1年以上女满35周岁、男满45周岁,经公共就业服务机构提供职业介绍3次以上,非因本人原因而未能就业的城镇失业人员;
(六)大中专毕业生连续两年没有就业的;
(七)农村牧区对岗位不挑不拣的零转移贫困家庭人员。上述人员年岁以2009年12月31日为界定时限。
第二章 就业援助内容和方式
第三条 各级就业服务机构及各类职业中介、职业培训组织,要对就业困难人员提供全方位的服务,并免收所有服务费用。各类用人单位在招聘人员时,对普通性岗位或技术要求不高的岗位要优先招录就业困难人员。
第四条 各类用人单位招用劳动就业部门认定的就业困难人员,签订劳动合同 6个月以上并缴纳社会保险费的,给予基本养老、医疗和失业保险补贴。补贴标准以全盟上年度职工平均工资的60% 为基数,依规定费率按所招人员应缴纳的养老、医疗和失业保险费用人单位承担部分给予补贴,个人应缴纳部分仍由本人承担。
第五条 政府投资开发的公益性岗位,安排就业困难人员签订劳动合同1年以上并缴纳社会保险费的,给予社会保险补贴、岗位补贴。社会保险补贴标准与用人单位社会保险补贴标准相同,岗位补贴按每安置1名就业困难人员,签订1年以上劳动合同的给予用人单位1500元岗位补贴,可连续享受3年。第六条 经劳动就业部门认定,就业困难人员实现灵活就业并缴纳社会保险费的,给予社会保险补贴。补贴标准以当地上年度职工平均工资的60% 为基数,依规定费率按所招人员应缴纳的养老、医疗和失业保险费用人单位承担部分给予补贴,个人应缴纳部分仍由本人承担。
第七条 社会保险补贴和岗位补贴对距法定退休年龄不足5年的人员可延长补贴期限。第八条 持《再就业优惠证》人员、登记失业人员和残疾人从事个体经营的,免收属于管理类、登记类和证照类的各项行政事业性收费,政策扶持期限最长不超过3年。
第九条 延续鼓励下岗失业人员创业的税收扶持政策。对就业困难人员从事个体经营的,按规定在限额内依次减免营业税、城市维护建设税、教育附加费和个人所得税,审批期限延长至2009年底。
第十条 “4050”人员、残疾人、享受低保人员、连续失业一年以上人员和失地农牧民等就业困难人员初始创业的,各级政府可给予一次性创业补贴,具体补助范围和标准由各旗县市(区)人民政府确定,补助资金由当地政府承担;属低保对象的,可继续享受2年的低保待遇。
第三章 就业困难人员认定和管理
第十一条 认定程序
(一)符合本办法所称的就业困难人员向所在辖区街道(乡镇)劳动保障事务所提出申请,并填写《就业困难人员申请认定审批表》(附后);
(二)街道(乡镇)劳动保障事务所受理后,由专职人员调查核实,经公示后,出具初审认定手续报旗县市(区)劳动就业部门审核认定,并报盟劳动就业部门备案。
第十二条 办理时限
(一)街道(乡镇)劳动保障事务所应在受理后10个工作日内完成;
(二)旗县市(区)劳动就业部门应在5个工作日内完成。
第十三条 按照所属类别和相关要求,申请人需出具以下证件及证明材料:
(一)本人身份证、户口簿、《就业失业登记证》;
(二)城镇登记的“4050”失业人员,已参加社会保险的提供参加社会保险凭证;
(三)残疾人提供残联部门出具的《残疾人证》和劳动就业部门出具的劳动能力等级鉴定证明;
(四)城镇享受最低生活保障待遇期间女满35周岁、男满45周岁的失业人员提供民政部门出具的低保证明;
(五)完全失去土地、草场的失业农牧民需提供土地、草场征用等相关证明,参加社会保险的提供参加社会保险凭证;
(六)连续失业1年以上女满35周岁、男满45周岁的失业人员,需提供公共就业服务部门出具的经3次职业介绍仍未就业的相关证明;
(七)连续两年未能就业的大中专毕业生,需提供毕业证原件及复印件;
(八)农牧区零转移困难家庭需提供《农村牧区低保证》及复印件。
第十四条 各旗县市(区)劳动就业部门要建立就业困难人员电子档案,加强对辖区内就业困难人员实行动态监控,每年对《就业失业登记证》进行一次年检。盟劳动和社会保障局对各地就业困难人员的认定和援助工作进行定期和不定期的检查指导,确保各项工作健康、有序开展。各级审计、监察等部门也要加大督查和惩治力度,保证各项政策措施规范落实。
第四章 附 则
第十五条 本办法由盟劳动和社会保障局负责解释。
第十六条 本办法自2009年1月1日起施行。




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房地产权属变更案例评析

作者:宋飞(网络游魂) 本文原载葵花法律论坛

1994年10月,某外国一家跨国公司来华投资,在某市兴办了一家外商独资企业。1995年1月,在某市一次国有土地使用权拍卖出让会上,获取某市一地块的土地使用权。随后进行房地产开发,于1996年3月在该地块上建起商住楼一座,共8层。其中,最底一层承租给某国有商场二至五层卖给七家公司商住,六至八层留作自用。后以此自用的三层作抵押向某银行贷款。但因逾期不能偿还贷款,某银行申请法院变卖该三层房地产,后该三层由另外四家公司购买。
问:该外商独资企业自获取该地块使用权,至商住楼六至八层变卖,按照房地产法的规定,应办理哪些房地产权属变更手续?

答:1.获取该地块使用权,应向市土管部门申请土地使用权变更登记,经市土管部门核实,由市政府颁发土地使用权证书。
2.在该地块上建起商住房,应凭土地使用权证书向市房管部门申请房屋所有权登记,由市房管部门核实并颁发房屋所有权证书.
3.将楼房二至五层卖给七家公司商住,应向市房管部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所用权证书向市土管部门申请土地使用权变更登记,经市土管部门核实,由市政府更换或更改房屋所有权证书.
4.将自用的六至八层作抵押向银行贷款,企业应与银行持土地使用权证书和抵押合同,到市房管部门办理抵押登记.
5.六至八层被变卖后,企业应按照房地产变更登记的程序,持法院判决文书为购买方的四家公司办理土地使用权和房屋所有权的过户登记.

点评:房地产权属变更一向是一项让购房者和开发商头疼的事情。以上这个案例虽然旧了一点,希望能给想弄清登记程序的人们指点迷津。

作者简介:宋飞,1980年12月11日生, 毕业于华中科技大学法学院,现在湖北黄冈市黄州区政府法制办工作.曾在法律图书馆网发表论文《人治与法治的较量-兼论德治》、《从一案看劳动教养制度的存废》、《试论国有资产流失与法律规制》、《周??与》、《盖尤斯与》、《格老秀斯法学思想研究》、《制定法、成文法概念比较研究》、《宪法定义新论》、《试论我国法学教育的现状问题与对策》、《对12起处罚决定被撤销的复议案的法理分析》、《公司法与劳动法竞业禁止原则之比较》、《试论公司监事制度》;译作《中国传统哲学与争端解决》、《美国诉微软案》、《屠宰场案的负面影响》。