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上海市股份合作制企业暂行办法

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上海市股份合作制企业暂行办法

上海市人民政府


上海市股份合作制企业暂行办法
上海市人民政府


第一章 总 则
第一条 (目的)
为了规范股份合作制企业的组织和行为,促进股份合作制企业的发展,根据本市实际情况,制定本办法。
第二条 (适用范围)
本办法适用于在本市设立的股份合作制企业。
第三条 (股份合作制企业的含义)
本办法所称的股份合作制企业,是指以企业职工出资为主或者全部由企业职工出资构成企业法人财产,合作劳动,民主管理,按劳分配和按股分红相结合的企业法人。
第四条 (企业的权利义务)
股份合作制企业享有由股东投资形成的全部法人财产权,依法享有民事权利,承担民事责任。
股份合作制企业以其全部法人财产,依法自主经营,自负盈亏。
第五条 (企业章程)
设立股份合作制企业,必须依照本办法制定企业章程。企业章程对企业、股东和非股东在职职工具有约束力。
股份合作制企业的经营范围由企业章程规定,并依法登记。企业的经营范围中属于法律、法规限制的项目,应当依法经过批准。
第六条 (企业名称的使用)
股份合作制企业使用公司名称的,应当在其名称中标明“合作公司”字样。
第七条 (经营管理和行政管理原则)
股份合作制企业的企业经营管理和社会行政管理实行分离原则。
股份合作制企业的经营管理权,由出资人依照本办法和企业章程,按出资人所占股份总额的比例行使。
对股份合作制企业的经济社会等政府行政管理,由企业注册所在地的区、县人民政府及其所属有关部门负责,但依法由市有关部门行使的除外。
股份合作制企业的税收,由企业注册所在地的区、县税务部门征管。

第二章 设 立
第八条 (设立条件)
设立股份合作制企业应当具备下列条件:
(一)有一定人数的股东;
(二)有最低限额的注册资本;
(三)有股东共同制定的企业章程;
(四)有企业的名称和规范的组织机构;
(五)有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件。
第九条 (股东人数)
股份合作制企业的职工股东不得少于8人。
非股东在职职工不得超过企业在职职工总数的10%。
第十条 (设立方式)
股份合作制企业的设立分为发起设立和改制设立两种。
发起设立,是指由2名以上作为发起人按本办法而设立股份合作制企业。
改制设立,是指对现有企业依照国家和本市有关规定进行清产核资、明晰产权和资产评估确认后,按本办法改制为股份合作制企业。
第十一条 (企业章程的内容)
股份合作制企业章程应当载明下列事项:
(一)企业名称和住所;
(二)企业类型;
(三)经营范围;
(四)注册资本;
(五)股东的出资方式和出资限额;
(六)股东的姓名或者名称;
(七)股东和非股东在职职工的权利和义务;
(八)股份取得、转让的条件和程序;
(九)企业的组织机构及其产生的办法、职权、议事规则;
(十)企业法定代表人的产生程序、任职期限及职权;
(十一)财务管理制度和利润分配办法;
(十二)企业的解散事由和清算办法;
(十三)企业章程修订程序;
(十四)股东认为需要规定的其他事项。
第十二条 (注册资本)
股份合作制企业的注册资本数额应当与经营范围相适应,注册资本的最低限额依照企业法人登记的有关规定办理。
第十三条 (出资方式)
股东可以用货币出资,也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资。对作为出资的实物、工业产权、非专利技术或者土地使用权,必须进行评估作价,核实财产,不得高估或者低估作价。土地使用权的评估作价,依照法律、法规的规定办理。
用工业产权、非专利技术作价出资的金额不得超过企业注册资本的20%,国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。
第十四条 (改制为股份合作制企业的特别规定)
国有企业、集体企业改制为股份合作制企业的,国有资产、集体资产可以作为借入资产,也可以由本企业职工出资购买。国有资产、集体资产作为借入资产的,由改制后的股份合作制企业按规定向其主管部门或者投资主体缴纳资产占用费。
资产占用费费率由国有资产管理部门和集体资产管理部门会同体改部门、财税部门确定。
第十五条 (改制设立的程序)
改制设立股份合作制企业,须经资产所有权人或者资产所有权人代表同意,职工(代表)大会通过,并由企业向有关部门提出申请,经审核批准后向企业登记机关办理设立登记。
第十六条 (改制设立的审批)
市属企业的改制设立审批,由市级主管委、办、局或者授权的控股(集团)公司和集团公司负责。
区、县属企业的改制设立审批,由区、县人民政府指定的部门负责。
第十七条 (设立登记应提交的文件)
办理股份合作制企业设立登记,应当向企业登记机关提交下列文件:
(一)申请报告;
(二)改制设立的审批文件;
(三)企业章程;
(四)验资报告;
(五)股东的姓名、住所;
(六)法定代表人的任职证明和身份证明;
(七)法律、法规和规章规定的其他文件。
第十八条 (企业登记)
企业登记机关应当自接到股份合作制企业设立登记的申请之日起30日内,根据本办法规定的条件作出核准登记或者不予核准登记的决定。
企业登记机关对核准登记的,发给企业营业执照。

第三章 股权设置及转让
第十九条 (股权的设置)
股份合作制企业的股份分为个人股、法人股。
个人股是指本企业职工和本企业以外的个人投资入股所形成的股份。其股权由该个人享有。
法人股是指本企业以外的具有法人资格的企业、事业单位和其他经济组织投资入股所形成的股份。其股权由该法人享有。
第二十条 (股权设置的例外情形)
集体企业改制设立股份合作制企业时认定为原集体企业全体离退休职工集体共有的资产,可以折合为股份,设为集体共有股。其股权由市人民政府有关部门指定的机构代为行使。
集体共有股股权行使和收益分配的管理办法,由上海市经济体制改革委员会会同有关部门另行规定。
第二十一条 (职工股东入股的比例、限额)
股份合作制企业全体职工股东持股总额不得低于企业股本总额的51%;因股权转让而发生股份合作制企业全体职工股东持股总额低于企业股本总额51%的情况时,由区、县人民政府按规定审批。规定由上海市经济体制改革委员会会同有关部门制定。
发起设立的股份合作制企业,职工个人入股的限额由企业章程规定。
改制设立的股份合作制企业,职工个人入股的最低限额不得低于改制前上一年度本企业职工个人平均工资总额,最高限额不得超过改制前上一年度本企业职工个人平均工资总额的10倍或者由企业章程规定。
第二十二条 (本企业以外个人和法人入股的总额比例)
股份合作制企业以外个人持股总额不得超过企业股本总额的10%,法人持股总额不得超过企业股本总额的39%。
第二十三条 (经营者入股限额)
股份合作制企业法定代表人持股的限额由企业股东大会决定,但最低不得低于职工股东个人平均持股额。
第二十四条 (股权证明书)
股份合作制企业不发行股票,由企业向股东出具股权证明书,作为股东出资的凭证和取得股利的依据。
股权证明书应当载明下列事项:
(一)企业名称;
(二)企业登记日期;
(三)企业注册资本;
(四)股东的姓名或者名称、缴纳的出资额和出资日期;
(五)出资证明书的编号和核发日期。
出资证明书由股份合作制企业加盖印章。
第二十五条 (退股限制)
股份合作制企业设立后,股东所持股份不得退股。但遇职工股东调出、辞职、除名、退休、死亡等情况,可由企业按企业章程规定或者股东大会决议处理。
第二十六条 (股份转让限制)
股份合作制企业的股东可以转让其股份,企业股东(包括非职工股东)在同等条件下有优先受让权。但股份转让比例、数额受本办法第九条、第二十一条、第二十二条和第二十三条规定的限制。
股份合作制企业的法定代表人在任职期间和离开本企业后的会计年度内,其所持股份不得转让。
第二十七条 (股东名册)
股份合作制企业应当设置股东名册,并记载下列事项:
(一)股东的姓名或者名称及住所;
(二)股东的出资额;
(三)出资证明书编号。

第四章 组织机构
第二十八条 (股东大会及其职权)
股东大会是股份合作制企业的权力机构,行使下列职权:
(一)决定企业经营方针和投资计划;
(二)选举和更换企业法定代表人或者董事,并决定其报酬事项;
(三)选举和更换由股东代表出任的监事,并决定其报酬事项;
(四)审议批准董事会或者企业法定代表人的报告;
(五)审议批准监事会的报告;
(六)审议批准企业的年度财务预算方案、决算方案;
(七)审议批准企业的利润分配方案和弥补亏损方案;
(八)对企业增加、减少注册资本,以及合并、分立、破产、解散和清算等事项作出决议;
(九)修改企业章程;
(十)企业章程规定的其他重要事项。
第二十九条 (股东大会的召开)
股东大会由股份合作制企业的法定代表人召集。企业法定代表人应当于召开股东大会15日以前或者企业章程规定的时间内负责将召开股东大会的有关事项通知全体股东。
股东大会分为定期和临时两种。定期股东大会和临时股东大会应当按照企业章程的规定按时召开。有下列情形之一的,应当召开临时股东大会:
(一)持有10%以上股份的股东请求时;
(二)10%以上的职工股东请求时;
(三)企业法定代表人认为必要时;
(四)监事会提议召开时。
股东有权查阅股东大会的会议记录。
第三十条 (股东大会的表决方式)
股东大会的表决采用一人一票和一股一票相结合的方式。
股东大会对本办法第二十八条第(一)项、第(二)项除选举和更换董事外,第(三)项至第(七)项和第(十)项进行表决,应当采用一人一票方式,作出的决议,必须经出席股东大会的股东半数以上通过。
股东大会对本办法第二十八条第(九)项进行表决时,应当采用一人一票方式,作出的决议,必须经三分之二以上的股东通过。
股东大会对本办法第二十八条第(二)项中的选举和更换董事和第(八)项进行表决,应当采用一股一票方式,作出的决议,必须经持有三分之二以上股份的股东通过。
第三十一条 (组织机构的设立)
规模较大的股份合作制企业,可以设立董事会、监事会。董事会成员人数为3至19人,董事长为企业的法定代表人。监事会成员人数由企业章程规定,其中职工股东代表不得少于二分之一。
规模较小的股份合作制企业,可以不设立董事会,只设执行董事。执行董事为企业的法定代表人。
第三十二条 (法定代表人的产生)
改制设立的股份合作制企业的法定代表人,必须经出席股东大会的股东半数以上通过。法定代表人候选人可以由企业职工民主推荐,必要时可以由原企业上级主管部门提名或者公开招聘。
发起设立的股份合作制企业的法定代表人、财务负责人的产生方式,由企业章程规定。
第三十三条 (组织机构和经营者职权)
股份合作制企业董事会、经理、监事会的职权,可以比照《中华人民共和国公司法》有关规定,由企业章程规定。股份合作制企业执行董事的职权,由企业章程规定。
股份合作制企业董事会、经理(厂长)、监事会、执行董事的职权,不得与股东大会的职权相抵触。
第三十四条 (董事的责任)
股份合作制企业的董事,应当对董事会的决议承担责任。董事会的决议违反法律、法规、规章或者企业章程,致使企业遭受严重损失的,参与决议的董事对企业负赔偿责任。但经证明在表决时曾表明异议并记载于会议记录的,该董事可免除责任。
第三十五条 (担任董事、执行董事、经理(厂长)、监事的禁止情形)
有下列情形之一的,不得担任股份合作制企业的董事、执行董事、经理(厂长)、监事:
(一)无民事行为能力或者限制民事行为能力;
(二)因犯有贪污、贿赂、侵占财产、挪用财产罪或者破坏社会经济秩序罪,被判处刑罚,执行期满未逾5年,或者因犯罪被剥夺政治权利,执行期满未逾5年;
(三)担任因经营不善而亏损的企业的董事或者执行董事、经理(厂长)并负有个人责任的,自离开该企业之日起未逾3年;
(四)担任因违法被吊销营业执照的企业的法定代表人并负有个人责任的,自该企业被吊销营业执照之日起未逾3年;
(五)个人所负的相当于本市职工年平均工资3倍以上数额的债务到期未清偿。
股份合作制企业违反前款规定产生的董事、执行董事、经理(厂长)、监事为无效。
第三十六条 (董事、执行董事、经理(厂长)、监事的禁止行为)
董事、执行董事、经理(厂长)、监事不得自营或者为他人经营与本企业有竞争关系的业务或者从事损害本企业利益的活动。
第三十七条 (赔偿责任)
董事、执行董事、经理(厂长)、监事违反法律、法规、规章或者企业章程规定,给本企业、股东造成损害的,应当承担赔偿责任。

第五章 财务会计制度和收益分配
第三十八条 (财务会计制度)
股份合作制企业应当依照法律、法规和国务院财务主管部门的规定,建立本企业的财务会计制度。
第三十九条 (财务会计报告)
股份合作制企业应当在每一会计年度终了时制作财务会计报告,并于召开股东大会的20日以前置备于企业,供股东查阅。
第四十条 (税后利润分配)
股份合作制企业的税后利润应当按下列顺序分配:
(一)被没收财物损失和因违反税法规定支付的滞纳金和罚款;
(二)弥补上年亏损;
(三)提取利润的10%列入法定公积金,当法定公积金达到注册资本50%时可不再提取;
(四)提取利润的5%至10%列入法定公益金;
(五)经股东大会决议提取任意公积金;
(六)提取分红基金。
第四十一条 (公积金使用)
股份合作制企业的公积金用于弥补亏损、扩大生产经营或者转增企业资本。
法定公积金转为企业资本时,所留存的该项公积金不得少于注册资本的25%。
第四十二条 (公益金使用)
股份合作制企业的公益金,用于本企业职工的集体福利。
第四十三条 (按股分红)
股份合作制企业的分红基金,按照股份分配。

第六章 合并、分立、破产、解散和清算
第四十四条 (合并或者分立)
股份合作制企业合并或者分立,应当由股东大会作出决议,并通知债权人。原企业的债权、债务由合并或者分立后的企业承担。
第四十五条 (破产)
股份合作制企业因不能清偿到期债务被依法宣告破产的,由人民法院依照有关法律的规定,组织股东、有关机关及有关专业人员成立清算组,对企业进行破产清算。
第四十六条 (解散)
股份合作制企业因有下列情形之一的,应当解散:
(一)企业章程规定的营业期限届满或者企业章程规定的其他解散事由出现时;
(二)股东大会决议解散;
(三)因企业违法而被撤销。
第四十七条 (清算)
股份合作制企业按照本办法第四十六条规定解散的,应当按国家有关规定成立清算组,做好清产和清偿各种债务的工作。
第四十八条 (清算终结)
股份合作制企业清算结束后,清算组应当提出清算报告,经批准登记注册的会计师事务所、审计事务所或者资产评估机构验证后,报原企业登记机关申请注销企业登记,并予以公告。

第七章 附 则
第四十九条 (股份合作制企业按照集体企业对待)
依照本办法设立的股份合作制企业和在本办法施行前设立并按本办法规范的股份合作制企业,按照集体企业对待。
第五十条 (应用解释部门)
本办法的具体应用问题,由上海市经济体制改革委员会负责解释。
第五十一条 (施行时间)
本办法自1997年6月1日起施行。



1997年5月17日
  摘要

  物业管理是在房地产开发经营中逐步建立起来的一种综合性经营服务,是在城市规划发展、人们居住方式及居住环境等因素的影响下出现的新兴行业,是现代化城市管理中不可或缺的一部分。现代意义上的物业管理最早源于19世纪60年代的伯明翰,专业性的物业管理形成并发展于20世纪30年代的美国,同国外相比,我国的物业管理产生于20世纪80年代,起步较晚,制度不成熟,1994年,建设部颁布了有关物业管理的第一个主要部门规章《城市新建住宅管理办法》,之后,深圳、广东、北京、上海等城市出台了地方性物业管理法规或规章,但一直没有全国性的物业管理规范,直到2003年,国务院颁布了具有里程碑意义的行政法规《物业管理条例》,该条例将前期物业管理其纳入法制轨道,弥补了前期物业管理缺失的境况,使规范前期物业管理市场有法可依。2007年3月《物权法》出台,对建筑物区分所有权作出明确规定,确立了物业管理的一些基本制度,提出了一些解决物业管理问题的原则,但是,伴随着城市房地产业的兴起,物业管理领域的问题愈加复杂而多样化,尤其是前期物业管理引发的问题更加凸显,前期物业管理作为整个物业管理活动的基础阶段,是非常重要的环节,不容忽视,因此,解决好前期物业管理中存在的问题是关键。本文通过论述前期物业管理出现的诸多问题,指出存在的困境,给出解决问题的对策及建议,对维护当事人的合法权益、规范物业服务市场,具有重要的理论意义及现实指导意义。

  关键词:前期物业管理 临时规约 前期物业服务合同

  一、前期物业管理概述

  随着全球范围内城市的兴旺发展,各国房地产市场日渐成为该国商业资本和其它生产资源优化配置的重要场所,作为房地产行业的衍生品—物业管理兴起。前期物业管理是物业管理的初始阶段,对维护整个物业管理的连续性有着非常重要的作用。

  (一)物业管理的产生与发展

  现代意义上的物业管理起源于19世纪60年代的英国,当时工业革命的兴起,城市规模不断扩张,伯明翰市首开物业管理的先河,后在英国迅速推广开来。专业性的物业管理,则出现在19世纪末并形成发展于20世纪30年代的美国,1908年,世界上第一个专业物业管理行业组织—CBMO诞生,自此以后,这种现代的物业管理模式和行业组织逐渐为世界各国所重视并借鉴吸收。目前,美国、欧洲大陆、亚洲的日本、韩国、新加坡及我国的香港、台湾地区等地,物业管理都相当发达,国际物业管理行业蓬勃发展。[1]

  我国内地物业管理起步较晚。20世纪80年代,我国城市经济体制改革,房地产业快速发展,带动了物业管理的产生与发展,在深圳、广东及沿海一些经济发展较快的城市出现了物业服务企业,然而随着物业管理的兴起,也暴露了很多问题,这些矛盾的解决亟待需要相关制度的产生,1994年3月23日,建设部颁布了《城市新建住宅管理办法》,明确要求在新建小区推行物业管理制度,这是建国以来我国有关物业管理的第一个主要部门规章,是我国物业管理体制上的重大突破。[2]1994年6月18日,深圳市人大常委会通过《深圳经济特区住宅区物业管理条例》,我国第一部地方性物业管理法规由此诞生。随后,广东、北京、上海、江苏、重庆等地纷纷出台地方物业管理法规或规章,形成了以国家和地方互补的物业管理法规政策体系,但一直没有全国性的物业管理规范,直到2003年,国务院颁布了具有里程碑意义的行政法规《物业管理条例》。该条例对业主、物业服务企业、房地产开发建设单位等规定了较为详细的权利、义务,将前期物业管理纳入法制轨道,弥补了前期物业管理缺失的境况,使规范前期物业管理市场有法可依,该条例是迄今为止我国效力最高的一部专门规范物业管理的行政法规。2007年10月1日《物权法》的出台,第一次以法律的形式确立了以区分建筑物所有权为核心的物业管理法律制度,标志着我国物业管理又迈出了一个新台阶。[3]《物权法》确立了物业管理的一些基本制度,针对近年来现实生活中物业管理出现的争议较大的问题,提出了解决的原则,《物权法》生效后,《物业管理条例》对与《物权法》中建筑物区分所有权制度相悖的规定进行了修改,经过二十多年的摸索与实践,我国的物业管理制度有了飞跃性的发展,法制环境不断改善。

  物业管理作为对旧管理体制的一种革新,是市场经济发展的必然结果,管理领域逐步扩大,从住宅扩展到工业区、办公楼、商场、医院等物业;管理内容相当广泛,服务项目呈现多元化、全方位的态势,而且不同类别的物业有着不同的管理侧重点,归纳起来可以分为“六大管理、三类服务”。“六大管理”即房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理,“三大服务”即常规性公共服务(合同服务)、委托性特约服务(非合同零星服务)和经营性多种服务(全方位、多层次的综合服务)。[4]其内涵简言之,是指专门的机构受物业所有人的委托,按照国家法律以及合同和契约行使管理权,运用现代化管理科学和先进的技术对已投入的使用的物业以经营的方式进行管理,同时对物业周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等统一实施专业化管理,并向业主或租户提供多方面的综合性的服务。[5]

  (二)前期物业管理的内涵

  所谓前期物业管理是指在物业业主购买物业以前由项目开发建设者选聘的物业管理企业,并与之签订物业服务合同由其来进行物业管理。[6]它主要对公共场所、房屋共有部分的清洁和管理;对物业共用部分的维修、养护和管理;对物业共用设施的维护、养护和管理;附属建筑物、构筑物维修、养护和管理;对物业治安、消防等事项的管理,与整个物业管理活动中的管理对象基本一致。在我国,根据委托物业服务企业对小区进行物业管理可分为两个阶段:前一个阶段是由开发建设单位委托物业服务企业对物业小区进行管理—前期物业管理阶段,后一个阶段是由业主自行选择物业服务企业阶段。可见,前期物业管理的开始意味着对小区的管理控制权由建设单位转向物业所有人。前期物业管理阶段是整个物业管理活动中的初始阶段,是非常重要的环节。

  从时间段上来讲,前期物业管理可以分为两个阶段:第一个阶段是从项目初始至工程竣工验收合格为止,对于物业管理而言可以称为“早期物业管理介入”,这个阶段的物业管理活动通常由开发公司自己负责;第二个阶段是从工程验收合格开始到业主委员会与物业管理公司依法签订的物业服务协议生效时为止,这个阶段的物业管理服务由开发商按法定程序和要求聘请的物业管理公司负责实施。但在实践中,由于某一管理项目的分期建设时常使两个阶段没有明确的界限。[7]

  从内容上来讲,前期物业管理主要包括前期物业服务合同、业主临时规约、承接物业时的查验、物业承接验收时的文件资料移交、建设单位配置物业管理用房、建设单位的物业保修等等。具体为,前期物业服务合同是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位与选聘的物业服务企业签订的书面合同;临时管理规约是指建设单位在销售物业之前,对有关物业的使用、维护、管理业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反临时管理规约应当承担责任等事项依法作出的约定,建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向买受人明示,并予以说明;物业服务企业在承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验,而建设单位办理物业承接验收手续时,应向物业服务企业移交文件资料、按规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房、按国家规定在保修期限和保修范围内承担物业的保修责任。

  二、前期物业管理面临的困境

  前期物业管理既有复杂性又有特殊性,研究和解决好前期物业管理中出现的诸多问题,找出其中的关键所在,是物业管理中的重要课题。

  (一)前期物业服务合同的主体地位扑朔迷离

  前期物业服务合同,这一过渡性质的合同虽只是一种临时性安排,伴随着普通物业服务合同的生效而失去效力,但因其具备独特的合同性质、扑朔迷离的合同主体以及错综复杂的法律关系而存在分析探讨的必要。[8]同普通物业服务合同相比,前期物业服务合同在订立时间、主体及生效期间等方面有其自身独有的特征。前期物业服务合同是由建设单位与物业服务企业签订的,物业买受人并不是前期物业服务合同的当事人,却要缴纳物业服务费,此时我们不禁要问物业服务合同的性质是什么,效力又是怎样的?当物业服务企业不全面履行或不履行前期物业服务合同义务,建设单位作为合同一方又不监督物业服务企业履行义务时,因物业买受人在前期物业服务合同中的法律地位不明确,业主往往以此为由不缴纳物业服务费,导致物业服务纠纷不断。再者,现实生活中,建设单位为了节约成本、谋求利益,往往自行出资组建物业服务企业进行前期物业管理,有的建设单位组建具有独立法人资格的子公司,有的作为控股股东与其他股东共同组建股份有限公司,由于这种特殊的关系,建设单位便将建设中的质量问题、购房时的承诺等等推到组建的物业公司上,业主只能处于无奈的境地。这些问题让我们看到前期物业服务合同的弊端,合同的主体一方是建设单位,一方是建设单位选聘的物业公司,建设单位与物业公司往往又存在特殊的关系,业主与物业公司却不存在合同关系,由于合同具有相对性,也就是说,通常情况下只有合同的相对方才有权请求履行合同。而在前期物业服务合同中,业主却没有权利要求物业管理企业依照前期物业管理合同提供物业服务。如果物业管理企业违反前期物业服务合同,提供的物业不符合约定,业主也不能要求物业管理企业承担违约责任。而物业管理企业也没有权利要求业主缴纳各种物业服务费用。[9]前期物业服务合同打破了合同的相对性,也是现实中引起物业纠纷的主要缘由。学者杨立新从委托合同及商业交易习惯的角度给其作出合理解释,他认为建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同时,虽是双方签订的,但物业公司对建设单位是受托人的身份完全明知,业主才是物业的实际享用者和义务承担者,这是一种商业惯例。但是,笔者认为,这种解释只是针对业主认为自己不是前期物业服务合同的主体而拒绝缴纳物业费的一种抗辩理由,如果前期物业服务合同侵害到业主的合法权益时,业主该如何救济呢,是否只是等待小区入住率达到一定比例时,召开业主大会选举业主委员会,等待选聘新的物业服务企业呢?这期间的权利如救济?当然,根据《物业管理条例》第二十三条的规定,“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。”当业主与建设单位签订物业买卖合同时,也对前期物业服务合同进行了认同,是一种追认行为,所以前期物业服务合同对业主具有具有约束力。这条似乎强调了前期物业服务合同经业主承诺后对业主的约束力,但物业公司侵害业主利益时业主如何有效维权,在现实生活中却难找途径解决。

  (二)前期物业管理中物业服务费规定不明晰

  关于物业管理服务收费,《物业管理条例》有条文规定,但是规定不明晰。其中,第四十一条规定了物业服务原则,“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。”第四十二条规定了前期物业管理中费用的承担问题,“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。”未明确前期物业管理阶段的费用由谁承担,该规定有不足之处:1.在时间上只规定到物业交给物业买受人,但对于物业交给买受人而业主委员会选聘物业管理企业前这一仍属于前期物业管理阶段的物业管理费用的承担问题却没有规定2.忽视开发商与业主约定费用承担的情况,缩小了当事人意思自治的空间,也是对当事人权利不合理的限制。[10]第四十三条,是对物业服务收费行政监督方面的规定,为约束物业服务收费,现行制度仍更多的依赖于行政干预,《物业服务收费办法》第六条规定“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。”行政干预物业服务收费表现在:价格控制,即政府指导价和市场调节价;备案登记,物业收费标准报物价管理部门备案;行政处罚,物业服务企业违反价格法律、法规和规定,由政府主管部门依法予以处罚等等,政府干预、指导价格是否符合市场经济的发展规律?市场经济中,政府指导价往往不灵活、具有滞后性,而前期物业服务合同往往是政府指导价,政府定价的标准是什么?因此,前期物业服务收费的标准,是一个重要的问题。

  (三)临时管理规约易被物业买受人忽视

  《物权法》明确提出建筑物区分所有权,确立了物业管理的一些基本制度,提出了一些解决物业管理问题的原则。建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对共有部分享有共有权和共同管理权的复合所有权。[11]而管理规约正是以建筑物区分所有权为基础成立起来的,[12]它是指业主大会依照法定程序通过的对业主具有约束力的关于共同事务及共有财产的管理的具体规则。[13]管理规约的设立、变更和废止,可以基于业主大会的决议,也可以由开发商预先制定格式化的管理规约,在预售或出售商品房时,分别与具体业主达成同意该管理规约的合意。[14]而在预售或出售商品房时,达成的合意即临时管理规约,规定建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。问题在于临时管理规约是建设单位单方意思表示,并非由业主大会制定,如果物业买受人满意房屋购买合同,忽视临时管理规约的约定而签订承诺书,或是满意房屋买卖合同,虽不满意临时管理规约,但认为临时管理规约只是购买房屋合同时很小的一部分,不能因小失大,而勉强接受,此时,临时管理规约无异于给物业买受人加了强制缔约义务。而民法奉行意思自治原则,要约与承诺原则上基于当事人自愿,只有在极为例外的情形下,法律才对某些当事人课加强制缔约义务,此类义务人一般是占据垄断地位或优势地位的企业。

  三、对前期物业管理中出现的问题提出一些对策

  针对实践中前期物业管理阶段中出现的一些问题,提出对策以求找到解决问题的途径。

  (一)严格执行物业管理招投标制度,打破建、管不分的局面

  《物业管理条例》第二十四条规定了从事前期物业管理的物业服务企业的选聘方式,即国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于三个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。虽然,国家提倡建、管分离的原则,但现实表明,很多建设单位为了节约成本、谋求利益,自行出资组建物业服务企业进行前期物业管理,有的建设单位组建具有独立法人资格的子公司,有的作为控股股东与其他股东共同组建股份有限公司,并没有严格执行物业管理招投标制度,从而形成建、管不分的局面。物业服务企业一定要遵循市场规律才能在市场竞争中赢得发展,因此要严格执行招投标制度,公开、公正、公平选聘物业服务企业,严格按照《前期物业管理招投标管理暂行办法》规定,对申请投标人认真地进行资格预审,包括企业的资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料,实行建设单位与物业服务企业分业经营,打破建、管不分的体制。最终使物业服务企业以专业化谋发展、市场化谋效益、人性化求认同,最终,以高质量、高品位的物业服务在市场竞争中赢得广大业主的青睐。

“死人”复活案凸显被告人权利保障机制缺失
     杨涛

佘祥林,湖北省京山县雁门口镇何场村人,系京山县公安局马店派出所原治安巡逻队员,因涉嫌杀死妻子而被刑事拘留。曾两次被宣告“死刑”,后因证据不足逃过鬼门关。后被京山县人民法院以故意杀人罪判处有期徒刑15年,剥夺政治权利5年。但在3月28日,被佘祥林“杀害”达11年之久的妻子张在玉突然现身……(《新京报》3月31日)
佘祥林在鬼门关上打了两个滚,被关十一年,终于?S来了清白之身。与其相类似的是云南昆明警察杜培武,一审被判处死刑,二审改为死缓,直至真凶出现,才洗尽冤曲。但河北省石家庄市的聂树斌却没有那么幸运,他被执行枪决后八年,却冒出个叫王书金的人说当年的凶案是他干的,如果此事属实的话(此案正在复查),聂树斌可真是比窦娥还要冤。
一个个死刑案件,最后都被证明是误判,公民的生命和自由在一些地方司法机关如此轻率地被处置,令人触目惊心。在佘祥林这个案件中,其妻子张在玉明明是自己离家出走,但是,有关部门根据数月后在离村不远的窑凹堰边发现一具身体已腐烂得面目全非的女尸,以及经过张家人的辨认,就轻率地认定是张在玉。我们不禁要问,有关部门有无做法医鉴定,有无做DNA鉴定呢?有无其他证据来辅助证明该女尸就是张在玉呢?当初佘家人始终没有看到死者的真容,他们问派出所凭什么认定时,警察竟然回答:这个不由你说了算,政府肯定没有错。其次,从现在的情况来看,张在玉明明还活着,那么当初证明佘祥林杀人的供述、物证以及作案情节又是如何得出,有关办案人员能逃脱刑讯逼供的嫌疑吗?
事实上,当初法院也是发现了这个案件疑点重重,不然他怎么能终于逃过鬼门关呢?当年,佘祥林两次被判处死刑,终因证据不足免死,而被改判有期徒刑15年,剥夺政治权利5年。根据现代法治“无罪推定”的原则,对于一个被告人,如果控方不能以充分的证据证明其构成犯罪,那么就应当宣告其无罪,“疑案从无”、“宁可放纵一千,不可枉杀一人”,体现了法律对人权的保障。刑事诉讼法也明确规定:证据不足,不能认定被告人有罪的,应当作出证据不足、指控的犯罪不能成立的无罪判决。但是,这样的思想与规定在实践中并不能得到很好的贯彻落实,打击犯罪始终是我们司法机关遇到疑难案件的主导思想,因而,我们通常还是抱着“疑案从有”的精神。近年来,情况有所改观,司法机关更加慎重对待疑难案件,但仍然是“疑案从轻”,就是对有疑义的案件不判无罪,而是判处轻刑,特别是对于证据不足、有疑问的死刑案件,改判为死缓或无期徒刑、有期徒刑,留有余地、留下活口。佘祥林便是在这种情形下,侥幸逃脱鬼门关的。
不仅司法实践和司法人员并不遵循“无罪推定”的原则,就是我们的制度也还没有很好地为这种原则的贯彻提供有效的保障。刑事诉讼法规定,二审法院对于一审判决事实不清楚或者证据不足的,可以在查清事实后改判;也可以裁定撤销原判,发回原审人民法院重新审判。但是,如果案件二审法院无法查清,发回一审也无法查清,对待这种事实不清、证据不足的案件,二审法院却无权作出证据不足、指控的犯罪不能成立的无罪判决,只能一次又一次发回重审,或者让一审法院从轻判决了事。
被告人的权利除了在审判时无法得到“无罪推定”的保障,其申冤救济程序同样也缺失。我们的刑事案件再审程序的启动权也只赋予法院和检察机关,被害人与被告人也只有申诉权,而这种申诉是否有效,再审程序能否被启动,完全取决于司法机关是否愿意启动。于是,被告人及其家属只能一次一次地申诉。为给佘祥林申冤,佘祥林的哥哥佘锁林上访,于1995年5月4日被拘留41天。母亲杨五香因四处张贴寻人启事和上访,于1995年5月6日被抓入狱,在京山县公安局看守所关了9个半月。结果,再审程序的启动往往要等到像杜培武案一样等真凶出现,或者像本案一样,等着“死人”复活。
 一个个类似佘祥林、杜培武的案件的出现,再次深刻地暴露出我们司法制度对于被告人权利保障机制的缺失。现在,我们有必要追究给予佘祥林案中相关人员的责任,同时给予佘祥林及其家属国家赔偿,但是,如果我们不对这些案件暴露的深层次的体制问题进行深刻反思并找到有效对策的话,我们真正无法避免此类错案一个又一个地出现,无辜的公民又难免为此而蒙冤。
江西省赣州市人民检察院 杨涛 华东政法学院法律硕士   邮编:341000   
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