吉林省辽源市人民政府


辽源市城市房屋租赁管理暂行办法



第一章 总 则

第一条 为加强城市房屋租赁管理，规范房屋租赁市场行为，保障房屋租赁当事人的合法权益，维护社会治安秩序，强化对出租房屋的税收征管，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国税收征收管理法》和《城市房屋租赁管理办法》等有关法律、法规和规章的规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 凡在我市城市规划区域内的城市房屋租赁及其管理活动，均适用本办法。

第三条 本办法所称房屋租赁，是指拥有房屋产权或享有房屋经营权的公民、法人或者其他组织作为出租人将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人以货币或者其他形式缴付租金的行为。

第四条 房屋租赁当事人应当遵循自愿、公平、诚信的原则，在法律范围内使用租赁房屋，依法纳税。

第五条 市房产管理局是我市城市房屋租赁的主管部门（以下称房屋租赁管理部门），负责城市房屋租赁的管理和监督工作。工商、地税、公安、国土资源等有关部门应当各司其职，密切配合城市房屋租赁管理部门，共同做好房屋租赁管理工作。

城市街道办事处（居民社区）应当协助做好出租房屋治安管理工作。

第二章 房屋租赁范围和条件

第六条 有下列情形之一的，应当纳入房屋租赁管理：

（一）以联营、承包等名义提供房屋给他人使用，取得固定收益或者分成收入而不承担经营风险的；

（二）以柜台、摊位等方式将房屋分割提供给他人使用，由使用人支付约定价金的；

（三）酒店、宾馆、商务公寓、旅社、招待所等将其客房、写字间或者其他房屋提供给他人作为固定办公、经营场所，并经工商登记为注册地址，由使用人支付约定价金的；

（四）将房屋负层（或平面车库）提供给他人使用，由使用人支付约定价金的

（五）以其他方式变相出租、转租房屋的。

第七条 出租人应当是依法取得房屋所有权、经营管理权或者其他依法有权出租房屋的公民、法人或者其他组织。

第八条 有下列情形之一的房屋，不得出租：

（一）未依法取得房屋所有权证或者其它合法权属证明的

（二）权属有争议的；

（三）共有房屋未取得其他共有人书面同意的；

（四）依法被查封的；

（五）经鉴定属于危险房屋不能继续使用的；

（六）依法须经有关部门批准而未批准改变房屋用途的；

（七）法律、法规规定禁止出租的其他房屋。

第三章 房屋租赁管理

第九条 房屋租赁，当事人应当依法签订书面租赁合同。租赁合同应当具备以下条款：

（一）当事人姓名（名称）、住所（地址）；

（二）房屋座落、面积、结构、装修及附属设施状况；

（三）租赁用途；

（四）租赁期限；

（五）租金及交付方式；

（六）房屋修缮管理责任

（七）转租约定；

（八）变更及解除合同条件；

（九）双方权利和义务；

（十）当事人约定的其他条款。

房屋租赁管理部门应当提供规范的《城市房屋租赁合同》示范文本，供房屋租赁当事人参照使用。

房屋租赁合同内容必须真实、合法，不得签订损害国家利益的虚假租赁合同。

第十条 房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同，当事人应当向房屋租赁管理部门登记备案。

第十一条 房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持下列文件向房屋租赁管理部门申请办理登记备案手续；并对其提交文件的真实性负责：

（一）房屋所有权证或其他合法权属证明；

（二）房屋租赁合同；

（三）当事人合法身份证件或者主体资格证明；

（四）出租代管房屋，需提交委托代管人授权出租的证明，委托人在境外的，授权出租的证明必须依法进行公证；

（五）出租共有房屋的还需提交其他共有人同意出租的书面证明；

（六）转租房屋的，需提交出租人同意转租的书面意见。

第十二条 房屋租赁管理部门应当在接到当事人房屋租赁登记备案申请之日起3个工作日内，对符合登记备案条件的，予以登记备案，并颁发《房屋租赁登记备案证明》；不符合登记备案条件的，不予登记备案，并书面说明理由。

《房屋租赁登记备案证明》应当载明出租人和承租人姓名（名称）、房屋座落、房号、房屋性质及用途、租赁起止时间等情况。

第十三条《房屋租赁登记备案证明》是租赁行为的合法有效凭证。

出租商住两用楼的底层商业房屋用于餐饮、娱乐等经营活动的，出租人应当事先征得房屋相邻关系人的书面同意，并应按照有关规定办理相关手续。

第十四条 在房屋租赁合同期限届满前，出租人转让房屋产权的，原房屋租赁合同继续有效，受让人应当申请变更《房屋租赁登记备案证明》。

第十五条 房屋租赁期限届满，出租人与承租人协商的定延长租赁期限的，出租人应当重新办理一一《房屋租赁登记备额明》

第十六条 出租人不得将房屋出租给无合法身份证件的人员居住和使用；发现承租人有利用租赁房屋从事涉嫌违法犯罪活动的，应当及时报告公安机关，不得包庇、纵容。

出租民应当对房屋进行经常性的检查和维护，保证房屋使用安全。

第十七条 承租人应当如实问出租人提“供合法身份证件，外来人口应及时办理《暂住证入不得利用出租房屋从事违法犯罪活动。

第十八条 房屋租赁管理部门应当与工商、地税、公安。国土资源等管理部门建立房屋租赁信息通报制度或信息网络，及时通报或刊载房屋租赁等相关信息，积极协助工商部门做好注册登记一、地税部门做好税收征管、公安部门做好治安防范一国土资源部门做好土地出让金收缴等方面工作。

工商部门办理营业执照（法人营业执照）应首先查验当事人是否有《房屋租赁登记备案证明初发现应当办理而没有办理《房屋租赁登记备案证明》的；应告知房屋租赁当事人到房屋租赁管理部门申请办理，一并每月将信息反馈给房屋租赁管理部门。

公安机关在办理暂住户口登记或《暂住证》时，应当查验房屋租赁管理部们出具的《房屋租赁登记备案证明》。

第四章 房屋租赁税费征收管理。

第十九条 房屋出租人应当自觉履行纳税义务，依法缴纳房屋租赁各项税款。

第二十条 房屋租赁税采取综合附征率的计征方式进行征收。

第二十一条 房屋租赁税收是将租金收入作为计税依据计征税款。出租人核算健全并如实申报纳税的，实行查实征收；核算不健全，不能如实申报纳税或者出租合同中租金明显低于市场同类房屋租金标准的，由地税部门依法进行调查，如发现有明显规避纳税义务的，地税部门可根据《辽源市房屋租赁市场指导租金》标准计征税款。

第二十二条 地税部门可以委托房屋租赁管理部门和有关部门代征。代征部门要认真履行代征义务，不得擅自减、免、缓，并接受地税部门的监督检查。

第二十三条 房屋租赁税收使用地税部门统一监制的《辽源市房屋租赁税收专用发票入对完税的出租人开据税收专用发票。承租人可凭出租人持有的租赁房屋税收专用发票，在缴纳所得税前扣除其支付的房屋租金；不能出具房屋租赁税收专用发票的，其所得税。按其所得额全额计征。

第二十四条 对房屋出租人偷逃税款行为实行奖励举报制度。地税部门指定专人负责受理群众举报，一经查实，对举报人按规定给予奖励，并为举报人严格保密。

第二十五条 财政部门应当依据房屋租赁税收额度，按照规定比例向地税部门拨付代征手续费，并由地税部门向房屋租赁管理部门定期支付。

第二十六条 出租以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋，出租人应当将租金中所含的土地收益依法向土地管理部门交纳土地出让金或年租金。

第五章 房屋租赁经纪机构的管理

第二十七条 从事房屋租赁的经纪机构（以下简称经纪机构），不得代理不符合出租条件的房屋。

经纪机构接受租赁委托业务时，应当告知租赁双方当事人办理租赁合同登记备案手续。

第二十八条 经纪机构代理出租房屋，应当与产权人或者其受托代管人签订出租代理合同。代理合同应当明确委托的具体事项及办理租赁合同登记备案手续的责任方。

经纪机构将所代理的房屋出租给承租人使用，应当与承租人签订房屋租赁合同。房屋租赁合同应当注明该房屋的权属情况及委托代理关系。经纪机构代理出租房屋所得的手续费收人应自行申报缴纳各项税款。

第二十九条 房屋租赁管理部门应当建立健全房屋租赁经纪机构及其从业人员的信用档案。

第六章 罚则

第三十条 房屋租赁未办理登记．备案手续的，由房屋租赁管理部门责令限期办理。逾期仍未办理的，根据有关规定依法予以处罚。

第三十一条 伪造、涂改《房屋租赁登记备案证明》的，注销其证明，根据有关规定依，法予以处罚。

第三十二条 出租人和承租人违反本办法第十六条、第十七条之规定的，由公安机关依法处罚

第三十三条对不使用由地税部门统一监制的．《辽源市房屋租赁税收专用发票》和存在其他违反税收法律；法规行为的，由地税部门依法予以处罚

第三十四条 当事人对房屋租赁管理部门和其他行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。

第三十五条 对房屋租赁管理部门和工商、地税、公安、国土资源等管理部门工作人员玩忽职守。徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章 附则，

第三十六条 《房屋租赁登记备案证明》不作为房屋权属和拆迁补偿的依据。

第三十七条 房屋租赁管理部门和工商、地税、公安、国土资源等管理部门应依据本办法制定本部门具体管理规定，并报市政府备案。

第三十八条 本办法由房屋租赁管理部门负责解释。

第三十九条 本办法自发布之目起施行


关于行政执法人员职务犯罪情况的调查报告

辉县市人民检察院 郝建强

　　行政执法机关是代表国家执行行政管理职能的执法机关，是受国家委托行使国家所赋予的行政管理权力的部门，是国家依法行政的重要组成部分。在经济社会中，它是保障国家经济秩序正常运行，国家经济建设良性循环的重要力量，在执法过程中，既是国家法律、法规的捍卫者和执行者，同时又是党和国家与人民群众密切相连的桥梁。近年来，一些行政执法部门、行政执法人员利用职权，凭借行业垄断地位等有利条件滥用职权、收受贿赂，不仅严重破坏了社会主义市场经济秩序，而且对违法经营行为起到了推波助澜的作用。据调查，2001年--2003年，辉县市共查处行政执法人员涉嫌职务犯罪案件13起，涉案人员19人。造成严重的社会影响，严重损害了政府形象，影响了政府威信，挫伤了人民群众进行经济建设的积极性，造成了社会不稳定因素。因此，研究行政执法人员职务犯罪的规律特点，制定有针对性的预防对策，成为摆在预防部门面前的一个重要课题。
　　一、行政执法部门、人员职务犯罪特点：
　　1、行政执法人员职务犯罪主要集中在权力相对集中，监督机制尚未健全，审批项目涉及社会热点的一些部门
从我市情况来看，近年来，我市行政执法人员职务犯罪主要集中在土地批租和林业监管两个部门。我市地处半山区，地理特点导致我市石材多、砂资源多、林区面积大。这些部门的监管人员手里掌握着资源审批权、资源管理权和一定的处罚权，因此成为投机分子拉拢腐蚀的重点对象，而这些人也极易利用手中的权力进行利益交换，以权谋私，以权谋钱。1999年我市林业局某林场场长侯某、副场长魏某违规私批滥伐林木，导致关山林区600余亩林木被毁一案就是典型例子。作为林业部门基层管理人员，他们忘记了自己的监管职责，违规越权审批，放纵滥砍滥伐，最终导致自己走上犯罪道路。
　　2、犯罪主体年龄多为中年以上，学历偏低　
　 行政执法的特殊性质决定了行政执法人员应当具有一定的文化素质，具有丰富的工作经验和社会阅历。但综合最近三年来我市行政执法人员涉嫌职务犯罪的情况来看，基层行政执法人员素质偏低，年龄偏大。通过分析发现，我市2001年至2003年期间涉嫌职务犯罪的这些人当中，高中以下文化的几乎占了一半。这些人也正处于生活、心理负担相对较重的中年年龄段。他们往往都是靠自己多年的辛苦努力才走上行政执法领导岗位的，心理上存在着"捞一把"的想法。从自身来看 ，这些人法制观念淡薄，极易在各种利益引诱之下迷失自我，从而走上犯罪道路。
3、犯罪嫌疑人都是业务骨干，处在重要的工作岗位
在我们所查处的行政执法人员职务犯罪案件中，犯罪嫌疑人都是部门中层以上领导或部门骨干人员。他们都担任一定职务，或主管某项重要工作，既有部门负责人，也有一般工作人员，这些人手中都掌握一定的行政职权，而这些权力一旦失去机制制约，就很可能成为犯罪的源泉。
　　4、趋于团伙化
在行政执法领域，单纯由单个人实施的职务犯罪比例不大，从调查中我们发现，这类案件往往是由两个或两个以上行政执法人员共同实施。因为在行政执法领域，某项执法行为的实施往往并不是由哪一个人说了算，通常有一定的审批制度或领导把关制度。因此，行政执法人员职务犯罪往往表现为基层执法人员与中层领导人员合伙作案，欺上瞒下。他们在某一事项的决策过程中互相联系，互相关照，互相利用，结伙作案。
5、犯罪行为公开化
与其他类型犯罪相比，行政执法人员职务犯罪具有公开性的特点，行政执法人员往往是共同组织和实施犯罪，他们之间没有太多的秘密。例如，2003年我院查处的某镇土地所所长段某和副镇长白某受贿案件中，段某和白某收受辖区某村村委会贿赂20000元后违规批准其非法用地，而后二人将20000元钱予以私分。在行政执法机关内部，执法人员之间对于滥用职权的事实达成一种默契。
二、行政执法人员职务犯罪的主要原因：
（一）主观原因
1、 行政执法人员素质偏低
行政执法人员个人素质差是导致职务犯罪的最根本原因。表现为行政执法人员法律意识淡薄，执法犯法。如今我国对法官、检察官这两类司法工作人员的选拔实行统一考试制度，以提高司法人员的素质。但对行政执法部门从业人员的选用却缺乏相应的制度和法律，也没有完善的公务员法律对他们的执法行为进行约束，导致行政执法人员鱼目混珠，素质偏低。
2、存在趋利心理
　　行政执法人员职务犯罪的动机主要是因为物质需要和与此相联系的精神需要引起的。面对名目繁多的物质享受，日渐增多的娱乐性消费形式，人们的消费结构由过去单一化转变为多样化。而当个人的支付能力不能满足这种强烈膨胀的私欲的时候，涉案人员往往在贪图物质享受，追求奢侈生活方式的动机刺激下，利用手中的执法权力攫取非法利益，这是导致案件发生的普遍心理。
3、不注重世界观的改造。
在调查中发现，行政执法人员中职务犯罪人文化素质偏低，但他们工作时间较长，因此在业务方面又都具有较高专业水平，在各自的岗位上都能独当一面，可以称得上是业务上的好手。但他们都有一个共性的问题，那就是不注重学习，特别是不注重政治学习，不注重自己世界观的改造，面对复杂的外部环境和个人工作、生活上的一些挫折，迷失了正确的政治方向，在关键时刻把握不住自己，最终走上了犯罪的道路。有的嫌疑人长期处于中层自认为应该得到提拔重用而未被提拔重用，因而心理失衡，以身试法；有的犯罪嫌疑人是带着一种"你捞我也捞、不捞白不捞"和"有权不用过期作废"的市侩心理索贿受贿，从而放纵违法犯罪，该移交司法机关做犯罪处理的仅做罚款处理了事。我市林业局林业派出所原所长任某、指导员任某就是收受贿赂，视滥伐林木的违法事实不顾，不积极予以制止，也不移交公安机关立案处理，致使辉县市某镇发生盗伐林木1395626立方的特大毁林案件。
　　4、不注重道德修养
在调查中发现，涉案人员的道德修养低下，他们不注重道德观的培养。从他们贪污受贿的所作所为来看，什么职业道德、公仆意识、党性意识、服务意识等等，在他们的思想观念里都已荡然无存。他们原本也是一些业务骨干，他们走上犯罪道路的过程是一个渐进的过程。从这些嫌疑人的交代来看，每个人对自己的第一次贪污受贿的经过都记忆犹新，交代的最清楚，最详尽。而多次犯罪之后，他们已不再记得那么清楚。这说明，他们走上犯罪道路的那一刻也是有过思想斗争的，他们的道德天平并非一开始就倾向犯罪的一边。正是由于他们平时不注重道德修养，放松对自己的要求，才一步一步陷进犯罪的泥潭。
　 5、法制观念淡薄，存在侥幸心理
在调查中我们发现，涉嫌职务犯罪的这些犯罪嫌疑人都不是法盲，都知道什么是犯罪，也知道犯罪的后果，但他们之所以明知故犯，一个很重要的原因就是心存侥幸。一些受贿案件和渎职案件的犯罪嫌疑人往往认为向自己行贿的都是自己的老朋友、老部下，或者是有求于自己的人，而且他们也通过自己的行为谋取了利益，认为他们绝不会出卖自己。还有一种心理，认为行贿和受贿双方是一个利益共同体，你给我钱，我给你办事，互利互惠，为了双方的眼前利益和长远利益，行贿方不会出卖我。他们没有深思，行、受贿双方的心理基础是不一样的，双方之间的关系完全受利益支配，毫无情义可言。一位行贿人坦称：那些接受他贿赂的人让他从心底里看不起，而那些不接受他贿赂的人，虽然不一定使他得到他想得到的利益，但他却从心底里敬佩他们。
(二)客观原因
1、利益驱动，见利忘义
一些部门受利益驱动，在行使行政管理职能时违反法律、超越职权，将本不该自己部门管辖的案件自行处理，一些案件本来已违反刑事法律构成犯罪的也只是做罚款简单处理，使犯罪分子长期逍遥法外甚至重新犯罪，给社会安定造成严重隐患。1994年7月，我市某派出所所长刘某在处理其他案件时发现本辖区任某等人有贩毒事实，在部门利益驱动下，仅对犯罪嫌疑人作行政罚款处理而未将其作为刑事案件向有关司法部门移交；一些部门在得到一定好处后对应当属于自己管辖的违法案件听之任之，放纵违法行为一再发生，直至造成严重后果。1999年5月，市林业派出所所长任某、市林业派出所指导员任某在接到我市某镇发生渭河防护林滥伐3350余株的违法事实后，得到好处后未积极履行监管职责，追究周某等涉案人员的责任，致使周某等人于同年12月再次在同一地段盗伐林木1933株，造成严重后果。所有这些，无不是受部门利益或个人私利所驱动造成的。
2、内外监督制约机制不健全、不落实
对付职务犯罪的有效措施是健全内外监督制约机制，只有健全监督机制，才能对行政执法人员的执法行为进行有效的监督和制约，使有犯罪倾向的人慑于制度和法律的严厉而不敢涉足违法犯罪。目前，行政执法领域权力过于集中，缺乏有效的制约机制。对于某一行政执法机关而言，其部门的最高行政长官就是一言九鼎，说一不二，成为违法犯罪的根源；对于行政执法部门而言，有些权力集中的部门由于管理和监督机制不健全，执掌着面向全区的某一项职权，他们执掌的这些相对集中的权力因缺乏有效的监督制约，在行使过程中很容易走样，不仅诱发了诸多的社会矛盾，而且容易造成在权钱交易过程中，由于有关工作人员不履行或怠于履行职责，导致国有资产的大量流失。
3、与经济利益挂钩的执法管理模式，易成为滋生违法犯罪的温床。
行政执法人员是代表国家行使行政管理权的国家机关工作人员。在现实生活中总有一些地方政府因为人员超编等原因而使一部分行使国家工作人员职能的人员成为"自收自支"人员，这些人员的工资及其他开支均来源于这些部门的收费项目。于是，行政执法单位成了"自负盈亏"的另类"企业"。这些部门为了给部门创收，弥补经费不足不惜以利为本，依钱行政，使监督缺省，一些行政执法人员在完成了经济指标之后，其余本应成为国有资产的款物就通过各种渠道流失，他们私设"小金库"，私分罚没款，贪污行贿。
　　三、预防行政执法人员职务犯罪的对策：
　 1、 加强职业道德教育，提高执法队伍素质。
　　行政执法人员的职业道德和法制观念是依法行政的基础。行政执法队伍庞杂，执法任务繁重，法律政策性强，行政执法机关要树立公正廉洁的形象，使其执法行为高效廉洁，必须提高执法人员的素质。只有从思想教育入手，我们在办案的同时坚持抓犯罪预防工作，通过上法制课、看展览，进行警示教育等活动，增强行政执法人员的责任感，提升正气。 同时通过组织行政执法人员进行政治学习和业务学习，以提高他们的业务素质，按照"依法行政，加强监管，提供服务"的要求去做，促使行政执法机制正常运转，形成良性的行政执法人文环境。
　　2、 公开执法流程，增加执法透明度。
　　执法行为中的暗箱操作，是导致执法违规性和随意性的重要原因。要杜绝暗箱操作，就必须对行政执法的每一部门、每一岗位、每一环节，及内部各部门、各岗位、各环节之间的责任和衔接、协调，都具体清晰的加以规范，并将全部执法流程公示于社会，从而提高执法透明度，使行政执法人员在行使权力过程中，始终处于上级、各部门、社会和群众的监督之下。行政执法部门的政务公开是一项艰巨的事项，许多行政执法部门自恃自己执行的是国家的行政法规，他们视之为“尚方宝剑”，认为无社会监督的必要性。事实上，要促进依法行政，必须进一步加强政务公开，增强行政执法的透明度。要从源头上遏止职务犯罪现象，必须进一步推进政务公开，增加行政执法的透明度。
　　3、完善监督制约机制
　　建立健全一整套规范的群众监督、内部监督、审计监督和检察监督机制是预防行政执法人员职务犯罪的关键。一是加强管理监督，主要是上下级监督和不同职能部门之间的监督，并实行监督连带责任制，对因监督缺失造成职务犯罪发生的，要追究直接责任人员的连带责任；二是加强审计监督，建立经常性的、规范性的对罚没款进行审计监督的制度，及时揭露已发生的罚没款违法违纪问题；三是完善举报监督机制，向社会公布举报电话，实行举报奖励制度，鼓励群众对违法处罚行为的举报。
　　4、树立预防意识，建立预防体系。
　　在加大打击行政执法人员职务犯罪的同时，行政执法机关必须充分认识预防工作的重要性，树立预防意识，建立预防网络，只有这样才能实现"打防结合、标本兼治"的工作目标，达到有效减少和预防行政执法部门职务犯罪发生的效果。行政执法机关必须将预防工作列为日常工作考核目标，作为一项重要工作来抓。通过法制教育、个案预防、堵漏建制等各项预防措施，不断完善管理监督机制，有效降低发案率。