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国务院办公厅转发卫生部等部门关于进一步加强残疾人康复工作意见的通知

时间:2024-06-26 17:37:28 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9333
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国务院办公厅转发卫生部等部门关于进一步加强残疾人康复工作意见的通知

国务院办公厅 卫生部 民政部 财政部 公安部 教育部


国务院办公厅转发卫生部等部门关于进一步加强残疾人康复工作意见的通知

国办发[2002]41号

各省、自治区、直辖市人民政府,国力院各部委、各直属机构:
  卫生部、民政部、财政部、公安部、教育部、中国残联《关于进一步加强残疾人康复工作的意见》已经国务院领导同志同意,现转发给你们,请认真贯彻执行。

              国务院办公厅
           二00二年八月二十四日

关于进一步加强残疾人康复工作的意见

卫生部 民政部 财政部 
公安部 教育部 中国残联
(二00二年八月十二日)

  康复是帮助残疾人恢复或补偿功能、提高生存质量、增强社会参与能力的重要途径。我国6000万残疾人中,大多数有康复需求。党和政府十分重视残疾人康复工作,自1988年把残疾人康复工作纳入国民经济和社会发展计划以来,逐步形成了以政府为主导、有关部门各负其责、社会广泛参与的工作格局。通过实施白内障复明、聋儿语言训练、精神病防治等一批重点康复工程,600余万残疾人得到不同程度的康复。康复机构从无到有,专业队伍由小到大,社区康复稳步推进,残疾人康复意识逐步增强,初步奠定了残疾人康复工作的基础。但是,我国残疾人康复工作仍处于处步发展阶段,滞后于国民经济和社会发展的总体水平。各地残疾人康复工作发展 不平衡,工作体系不完善,康复机构服务水平有待提高,专业技术人才匮乏,康复经费普遍短缺,多数残疾人特别是贫困残疾人还得不到切实的康复服务。为进一步做好残疾人康复工作,促进我国残疾人康复事业的发展,现提出以下意见:
  一、残疾人康复工作的指导方针和总体目标残疾人康复工作的指手方针是:以邓小平理论和江泽民同志“三个代表”重要思想为指导,适应国民经济和社会发展以及广大残疾人日益增长的对康复服务的迫切需求,坚持社会化工作方式,以社区为工作平台,加大工作力度,增强康复服务能力,提高康复技术水平,积极开发社会资源,使残疾人普遍得到康复服务。
  残疾人康复工作的总体目标是:到2005年,在城市和中等以上发达地区的农村,有需求的残疾人70%得到康复服务;在经济欠发达地区的农村达到50%。到2010年,在城市和中等以上发达地区的农村,有需求的残疾人普遍得到康复服务;欠发达地区的农村达到70%以上。到2015年,实现残疾人“人人享有康复服务”。
  二、残疾人康复工作的基本原则
  (一)以残疾人的基本需求为重点。从残疾人基本康复需求出发,兼顾多样性康复需求,紧紧围绕覆盖面广、时效性强、残疾人迫切需求的康复项目开展工作。
  (二)坚持政府主导和社会参与相结合的社会化工作方式。以政府为主导,有关部门各负其责,密切配合、齐抓共管;鼓励和引导社会力量广泛参与,积极探索社会主义市场经济体制下做好康复工作的有效方式,共同推进残疾人康复工作。
  (三)实施重点工程与提供普遍服务相结合。选择残疾人迫切需要又有可能做到的康复项目,实施一批重点工程。推行社区与家庭康复,推广实用、易行的康复方法,普及康复服务,使残疾人普遍得到康复服务。
  (四)因地制宜,开拓创新。适应经济和社会的发展,注意结合当地实际情况开展工作。拓展康复内容,增加服务项目,注重高新技术在康复领域的应用,提高服务能力和水平。
  三、加强残疾人康复工作的主要措施
  (一)完善康复工作体系,提高康复服务水平。各级残联负责康复工作的组织管理、规划制定、经费筹措以及协调实施。要以专业机构为骨干、社区为基础、家庭为依托,充分发挥医疗卫生机构、社区服务机构、学校、幼儿园、福利企事业单位、工疗站、残疾人活动场所等现有机构、设施、人员的作用,整合康复服务资源,实现资源共享;要充分发挥各级各类医疗机构、残疾人康复中心及康复协(学)会作用,建立健全专家技术指导组,确定相应机构为当地康复技术资源中心(站、点),开展技术指导、人员培训、宣传咨询、制定标准、检查评估和新技术的推广应用。根据残疾人不同的康复需求,提供康复医疗、训练指导、心理疏导、知识普及、残疾人亲友培训、简易训练器具制作、用品用具服务、咨询服务、转介服务等多种康复服务;充分利用现代信息传播手段,为残疾人提供方便、快捷、实用的康复信息服务。
  (二)积极推进社区康复,把康复服务引入家庭。各级政府及有关部门在规划和部署社区建设工作时,要将残疾人康复工作列入总体规划,纳入社区建设内容。社区要组织调查摸底、建档立卡,掌握残疾人康复需求;开辟适合的场所,配置适宜的设备、器具,开展康复训练与服务。社区卫生服务机构要为残疾人提供康复服务,开展社区康复骨干培训,指导家庭进行康复训练,并做好与专业康复机构的转诊工作,逐步将康复服务引人家庭。
  (三)对贫困残疾人康复提供特殊帮助。地方各级政府要对贫困残疾人康复治疗和医疗救助制定相关政策,采取分级负担、减免费用等措施,解决贫困残疾人康复治疗问题。要积极筹措专项资金用于贫困残疾人康复;充分考虑残疾人康复的特殊性,对有特殊困难的残疾人通过建立医疗救助制度给予照顾;要做好贫困残疾人康复后的职业和劳动技能培训,帮助其摆脱贫困。
  国务院有关部门要对西部地区的残疾人康复工作给予政策和经费上的扶持。在实施重点康复工程中,要制定具体办法,解决贫困残疾人的治疗和康复问题;要通过东部地区与西部地区协作和对口支援等方式,增强西部地区残疾人康复工作的基础能力。
  (四)加大经费投入,开发社会资源,确保残疾人康复任务的完成。地方各级政府要将残疾人康复经费列入财政预算,根据经济和社会发展水平及残疾人康复工作的需要,提供经费保障。要按照国家残疾人事业发展计划规定的残疾人康复任务指标,安排落实康复经费。同时,要制定有关政策和扶持措施,鼓励社会力量以多种形式参与残疾人康复工作;要多渠道筹措资金,用于贫困残疾人康复救助、残疾人康复基础设施建设。要从残疾人就业保障金中安排一定数量的资金用于残疾人康复后的职业和生产劳动技能的培训,为康复后的残疾人就学、就业、全面参与社会生活创造条件。要积极开展社会救助,开通专项捐助渠道,设立专项基金;要争取国际合作,推动重点康复项目的实施。鼓励志愿者积极参与残疾人康复工作,对残疾人的治疗、康复和全面参与社会生活给予援助。
  (五)加强专业队伍建设,提高人员素质。
  国务院有关部门要将康复医学教育纳入国家教育计划,医学院校应设置康复医学课程,加强康复医学教育和继续医学教育,培养高素质的专业人才。有计划地采取多种方式对现有人员进行在职培训,不断提高其康复业务水平和工作能力;将残疾人康复业务纳入全科医生培训内容,增强基层残疾人康复服务力量。进一步完善康复医学专业技术职务聘任制。健全康复专业技术人员任职资格评价体系和管理制度,稳定和发展残疾人康复专业人员队伍,提高专业康复工作者水平。
  (六)开展宣传教育,做好残疾预防。地方各级政府及有关部门要重视残疾入康复宣传工作,充分利用广播、电视、报刊、网络等媒体开展与残疾人康复工作有关的公益宣传服务,普及康复知识,提高残疾预防意识。各级各类康复机构、医院和与残疾人康复工作有关的协(学)会要主动开展宣传和咨询服务,对残疾人及其家属、社会工作者进行培训,传授康复方法,提高残疾人自我康复意识。
  积极开展残疾预防工作。建立健全出生缺陷干预体系,避免常见、重大出生缺陷和先天残疾的发生;预防缺碘、氟中毒等环境因素致残;降低药物致残发生率;减少疾病致残;加强安全生产、劳动保护和交通安全工作,减少事故致残的发生。倡导早期干预和早期康复训练,控制残疾程度的加重。
  四、加强领导,密切配台,共同做好残疾人康复工作
  康复是残疾人就学、就业、全面参与社会生活的前提,是残疾人的迫切需求。残疾人康复工作是政府工作的组成部分。各级政府做好残疾人康复工作,有利于减轻社会负担、促进生产力的发展,有利于提高人权保障水平、促进社会的文明进步,是实践全心全意为人民服务宗旨的具体体现。各地区、各部门要认真贯彻落实“三个代表”的要求,充分认识残疾人康复工作的重要性,切实履行《中华人民共和国残疾人保障法》规定的职责,把残疾人康复工作作为执政为民的一项重要工作,共同做好,落实责任。
  地方各级政府要切实将残疾人康复工作纳入当地经济社会发展规划和两个文明建设规划,列入议事日程,加强组织领导,统筹安排;卫生、民政、教育等部门和各级残联要将残疾人康复的有关工作纳入本部门业务范围,各司其职,在制定政策、措施和规划时,充分考虑残疾人的康复需求;各级残联要根据本地实际情况,制定康复工作计划,协调解决残疾人康复工作中的重大问题,督促检查各项残疾人康复工作。


农村房屋产权登记法律制度构设

张芳胜

内容摘要:在我国,城市房屋和农村房屋实行不同的产权登记制度。城市房屋实行产权登记,而农村房屋没有统一的产权登记制度。目前,进行农村房屋产权登记是实行市场经济的需要,是确定房屋所有权的需要,是实现房屋财产权能的需要,是维护社会稳定的需要,有必要建立农村房屋产权登记法律制度。农村房屋产权登记法律制度的内容应包括农村房屋产权登记的原则、农村房屋产权登记的条件、农村房屋产权登记的内容、农村房屋产权登记的种类、农村房屋产权登记的程序、农村房屋产权登记的期限制度及农村房屋产权证书的规制等内容。
关键词:农村房屋 产权登记 法律制度

引 言
在我国,城市房屋和农村房屋实行不同的产权登记制度。城市房屋可以依法进行登记,取得房屋产权证书,而农村房屋由于没有统一的法律法规的规定,大都无法取得房屋产权证书。这一法律缺陷,使农村房屋与城市房屋在财产权利表现形式上存在差异,影响了农村房屋财产权能的实现,不利于农村市场经济的发展,也不利于农村社会的稳定。因此,有必要加紧农村房屋产权登记法律制度的建设。在这里,参照城市房屋产权登记的相关法律制度,就农村房屋的法律界定及其特征、建立农村房屋产权登记法律制度的必要性以及建立农村房屋产权登记法律制度的内容作些尝试性探讨,以期建立和完善农村房屋产权登记法律制度。
一、农村房屋的法律界定及其特征?
农村房屋一般是指农村集体经济组织成员在农村集体土地上所建造的建筑物,是一种重要而普遍的财产形式。农村房屋具有以下几个特征:一是房屋所有人一般是该农村集体经济组织成员。二是房屋的依赖性。所有的房屋作为不动产,具有一个共性。即都依赖于土地而存在,失去土地,则成为空中楼阁,不复存在。房屋与土地是紧紧联系在一起的。三是房屋宅基地取得的无偿性、限制性。农民建造住宅所需宅基地采用限额审批制度,要求一户一宅,宅基地不得转让。同时,宅基地的取得一般为无偿取得。四是房屋流通的限制性。农村房屋一般只能出让给同一农村集体经济组织内的农民,而且应是无房户,否则便是擅自处分农村宅基地的使用权。
二、建立农村房屋产权登记法律制度的必要性
在我国,城市房屋和农村房屋实行不同的产权登记制度。不管是在城市还是在农村,房屋产权证作为一种凭证,对房屋所有人来说都是一道法律上的“护身符”。而诸如农村房屋财产的利用、处理土地房屋权属纠纷、办理房屋的翻改建、法院的司法判决等,也都要以土地房产证书及其登记资料为法律凭据。因此,农村房屋产权登记发证作为私有财产管理的一种制度,对其进行确权发证已是迫在眉睫。
建立农村房屋产权登记法律制度是实行市场经济的需要 。 随着农村劳动力向城镇转移步伐加快, 举家进城居住、务工或经商的农民日益增多,农村集体土地上农民卖私宅的情况越来越普遍。但是农民在转让私宅时经常遇到这样的问题,由于我国农村房屋没有产权证,买卖时无法办理过户手续,造成这些农村私宅交易存在风险,由此便导致大量农村私宅闲置甚至毁坏,致使农民的房屋财产缺乏有力保护。这种状况已不利于农村人口的流动和农村经济的市场化发育。为此,有关部门应尽快完善有关法律法规,通过为农民住宅办理产权证的方式,使农村集体土地上所建私宅能够合法、有序地买卖,以促进农村人口有序流动,推动农村经济健康发展。
建立农村房屋产权登记法律制度是确定房屋所有权的需要。 目前,在全国范围内,农村房屋还没有像城市房屋那样实行所有权登记制度,因而,农村房屋的所有权人没有城市房屋所有权人持有的房屋产权证。农村房屋的所有权人能够用来证明自己对房屋享有所有权的证书一般是当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门颁发的宅基地使用证书。这个证书只能证明被该证书记录的人享有宅基地的使用权,而不能明确宅基地之上的房屋所有权。农民要想确定房屋所有权,必须取得相应的房屋产权证书。
建立农村房屋产权登记法律制度是实现房屋财产权能的需要。 农村房屋象其他财产一样,财产权能包括财产的所有、占有、使用、收益和处分。因农村房屋一般没有产权证,交易主体资格的局限性,限制了农村房屋财产权能的最大实现。农村房屋经确权发证后,依法进入市场进行交易、租赁、抵押,由不动资产变为资本流向社会,将直接为农村经济快速发展起到加速作用。
建立农村房屋产权登记法律制度是维护社会稳定的需要。 以往的经验表明,由农村房产引发的家庭纠纷、邻里亲戚纠纷以及征地拆迁纠纷经常发生,而诸如处理土地房屋权属纠纷、办理房屋的翻改建、法院的司法判决等,也都要以土地房产证书及其登记资料为法律凭据。由于农村房屋没有房屋产权证这一法律上的凭证,类似的纠纷很难调解,还极易引发一些社会治安问题。对农村房屋进行确权发证,可以避免其中一些纠纷的发生,为处理纠纷提供法律上的依据,有利于维护社会稳定。
三、农村房屋产权登记法律制度的内容
目前,城市房屋产权登记有建设部的部门规章予以具体规范,如 1997年10月27日建设部 第57号令发布的《城市房地产权属登记管理办法》,并于2001年8月15日修正。 农村房屋产权登记没有具体 的法律 、行政法规规定。在《城市房地产权属登记管理办法》中规定,该办法适用于城市规划区国有土地范围内的房屋权属登记。在城市规划区国有土地范围外的房屋权属登记,参照该办法执行。某些地方性规章如广东省 广州市人民政府2001年7月1日发布的《广州市农村房地产权登记规定》、福建省厦门市人民政府1998年8月11日颁布的《厦门市农村土地房屋权属登记发证若干规定》等,对农村房屋产权登记设立了地方性法律规范 。在我国,农村范围广,人口多,农村房屋产权全国没有设立统一登记,使农村房屋与城市房屋的法律保护存在差异,不利于农村市场经济的发展。因此,设立农村房屋产权登记法律制度已成必要。
农村房屋产权登记法律制度参照城市房屋产权登记法律制度,应包括农村房屋产权登记原则、农村房屋产权登记条件、农村房屋产权登记内容、农村房屋产权登记种类、农村房屋产权登记程序、期限制度和农村房屋产权证书的规制等内容。
(一)农村房屋产权登记原则
房屋产权实行登记原则。 公民、法人和其他社会组织取得房屋所有权或者房屋他项权后,必须向房屋所在地的房屋登记机关进行登记,取得房屋产权证书。无论房屋权属取得方式是原始取得还是继受取得,都以房屋产权登记为要式法律行为,确认房屋权属归属。
房屋产权与土地使用权同时登记原则。 房屋作为一种不动产,它依附于土地而存在。房屋可以作为私有财产归个人所有。我国土地 实行国家所有和集体所有,个人不能取得土地所有权。因此在进行农村房屋产权登记时,必须将房屋产权与土地使用权同时登记,使房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致。
协调配合原则。 农村房屋登记牵涉到许多政府职能部门,如土地管理部门、城建规划部门、房屋管理部门等。在农村房屋登记过程中,各个部门须密切配合,信息共享。
公示原则。 农村房屋登记机关在农村房屋登记工作中应坚持公示原则,将房屋登记依据、房屋登记条件、房屋登记程序、房屋登记 内容进行公示,方便社会公众知晓。将已登记的房屋产权情况进行整理归档,方便社会公众查阅。
救济原则。 就是房屋登记机关及其工作人员或者他人的不当行为造成登记不当或给使权利人受到损害,权利人有权要求撤销登记或者赔偿损失,并追究相关人员的行政责任或者刑事责任。
1、撤销登记。因当事人在申请登记时隐瞒真实情况或者伪造有关证件、文件,采取非法手段获准登记的;或者房地产行政主管部门因工作疏忽导致核准登记不当的。由房屋登记机关决定撤销全部或者部份登记事项,并公告其房屋权属证书作废。
2、 赔偿损失。 因登记机关及其工作人员无正当理由不受理登记申请、不按期办理登记申请或者工作疏忽,核准登记不当,致使权利人受到经济损失的,登记机关应对当事人的直接经济损失负赔偿责任。
3、 追究行政责任或刑事责任。当事人 以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的;涂改、伪造房屋权属证书的;非法印制房屋权属证书的,登记机关依法给予行政处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。登记机关及其工作人员玩忽职守、徇私舞弊、贪污受贿,滥用职权、超越管辖范围颁发房屋权属证书的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
(二)农村房屋产权登记条件
房屋登记机关进行房屋产权登记应符合下列条件:
1、权利主体合格。申请人为房屋的权利人。
2、有合格的身份证明。即权利人的身份证件、户籍证明或法人、其他组织的资格证明要合格;
3、房屋权属来源合格。权利人提供的用地、规划批准文件、房屋竣工验收合格证明或者房屋赠与、继承、转移、担保合同书或批准文件等权属来源证明真实有效合法;
4、经过公告、听证,利害关系人没有异议。
5、法律、法规规定 的其他条件。
(三)农村房屋产权登记内容
房屋产权登记内容包括权利人的基本情况、房屋所有权内容、房屋的客观现状及 土地使用权的情况,并附房屋及土地测绘图。权利人为单个自然人的,记载单个自然人的基本情况。权利人为多个自然人的,同时记载多个自然人的基本情况。权利人为法人或者其他社会组织的,记载法人或者其他社会组织的名称及其法定代表人。房屋所有的形式为共有的,应明确共有的范围。特别是公共空间及设施的所有权和使用权要予以界定。房屋的客观现状包括房屋所使用土地的宗地界线、宗地面积、房屋的座落位置、房屋结构和房屋建筑面积等 。
(四)农村房屋产权登记种类
农村 房屋产权登记可分为:总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记和注销登记。
1、 总登记。是指县级以上地方人民政府根据需要,在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。登记机关认为需要时,经县级以上地方人民政府批准,可以对本行政区域内的房屋权属证书进行验证或者换证。凡列入总登记、验证或者换证范围,无论权利人以往是否领取房屋权属证书 ,权属状况有无变化,均应当在规定的期限内办理登记。总登记是一种普查式的登记,一般不涉及到房屋权属的实质性变化。
2、初始登记。又可称原始登记,是指申请人在 新建的房屋竣工后的一定期限内,提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件,向房屋登记机关申请房屋所有权登记的行为 。
3、转移登记。是指当事人 因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的,权利人提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件,向房屋登记机关申请房屋所有权登记的行为。转移登记主要是因房屋所有权的主体发生变化而引起的登记行为。
4、变更登记。是指房屋 权利人因房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更;房屋面积增加或者减少的;房屋翻建的等法律、法规规定的情形出现后,房屋权利人向房屋登记机关申请变更登记的行为。变更登记所针对的事项是房屋的客观事项发生改变而进行的登记。
5、他项权利登记。是指因 设定房屋抵押权、典权等他项权利,权利人提交房屋权属证书,设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书以及相关的证明文件,向房屋登记机关申请房屋他项权利登记 的行为。房屋他项权利登记是实现债权的担保要式登记行为。
6、注销登记。是指因当事人申报不实、涂改房屋权属证书或房屋权利灭失,而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的;登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的,登记机关有权注销房屋权属证书,并收回原发放的房屋权属证书或者公告原房屋权属证书作废的行为。注销登记是一种职权行为,它不依当事人的申请为前提,房屋登记机关因法定事由出现时,便可为之。
(五)农村房屋产权登记程序
农村房屋产权登记是房屋登记机关的行政行为,必须遵守一定的行政程序。行政程序是行政行为公正的保证,它可以保障行政相对人的合法权益,提高行政工作效率,树立行政权威。不同的行政行为,对程序的实质要求不同。农村房屋产权登记的程序应设立申请程序、受理程序、调查程序、公告程序、听证程序、决定程序和归档程序。
1、申请。 是指权利人因设定房屋产权而向房屋所在地的县级房屋登记机关要求进行登记 的行为。申请 人可以是自然人,也可以是法人或者其他组织。申请人为法人、其他组织的,应当使用其法定名称,由其法定代表人申请。申请人为自然人的,应当使用其身份证件上的姓名。申请人进行申请房屋产权登记,既可以由权利人自己申请登记,也可以委托代理人申请房屋产权登记。共有的房屋,由共有人共同申请。房屋他项权利登记,由权利人和他项权利人共同申请。申请人申请登记时,应当向登记机关交验单位或者相关人的有效证件。代理人申请登记时,除向登记机关交验代理人的有效证件外,还应当向登记机关提交权利人的书面委托书。
2、受理。受理是指房屋登记机关接受权利人的请求而对权利人所提交的相关资料进行形式审查的行为。申请人对所提交的资料的实质性内容负责。资料齐备,形式合法的,登记机关予以受理,发给申请人受理通知书。资料不齐备,形式欠缺的,登记不予受理,发给申请人不予受理通知书,并说明不予受理的理由。
住 房 按 揭 法 律 问 题 研 究

目  录


第一章 引 言

第二章 按揭的起源及英美法中的按揭
第一节 按揭的词源
第二节 英美法中按揭制度的历史沿革
第三节 英美法中房地产抵押与传统意义上的按揭之分析比较
第四节 香港法律中的按揭

第三章 中国大陆的按揭
第一节 中国大陆的按揭之涵义、法律特征及所涉法律关系
第二节 按揭与房屋抵押贷款、购房抵押贷款之比较
第三节 楼花按揭的法律问题

第四章 按揭中的实务问题
第一节 按揭中的重复抵押
第二节 现房按揭中对抵押权的救济
第三节 住房按揭中抵押权的实行
第四节 住房按揭发生纠纷时的处理

第五章 住房按揭与保险
第一节 住房按揭中当事人所面临的风险
第二节 银行方面对住房按揭贷款风险的防范
第三节 西方发达国家保险介入住房按揭的经验
第四节 我国保险业介入住房按揭的问题

第六章 住房按揭证券化分析
第一节 证券及证券化
第二节 住房按揭证券化的必要性、可行性及所遇困难
第三节 欧美和日本房地产抵押债权证券化操作程序介绍

结束语

第一章 引言

随着我国改革开放的发展和人民生活水平的提高,人们越来越不满足于只是吃饱、穿暖,而是向更高的目标迈进,房子自然成了人们渴求的目标。俗话说:"安居才能乐业"。另外,从某种意义上来说,人类文明的进程就是建筑和城市化的过程,从原始洞穴发展到现代摩天大厦,体现了人类的进步。人类对居所的投资,直接为劳动力的再生产提供了最基本的生活资料,从而直接为社会劳动生产力的延续与发展创造了物质载体。因此,一国房地产业发展的程度,尤其是住宅经济发展水平,对社会劳动力的再生产具有重要影响。 发达国家房地产业发展经验表明,当房地产业发展进入成熟期后,房地产业产值一般占国民生产总值的比重为20-30%。据联合国统计,从1976年以来,用于建造房屋的投资占国民生产总值的比重一般为6-12%(新加坡高达12-26%),所形成的固定资产占同期形成的固定资产总值的50%以上,其中用于住宅建设的投资一般占国民生产总值的3-8%,占固定资产形成总值的20-30%。从我国目前的发展状况来看,根据有关部门的预测,我国房地产业生产总值每年如以18%的速度增长,到2000年占国民生产总值的比重也只有5.5%,这一比例与发达国家相距甚远。由此可见,今后加大房地产业发展的力度已势在必然。国家有关部门根据产业发展趋势,已制定了发展房地产业的实施计划:在2000年前,房地产业生产总值力争达到建筑业生产总值的两倍,为国民生产总值的10%左右。 这一规划表明,我国将房地产业发展作为今后调整产业结构的突破口和作为国民经济发展中先导行业的选择已十分明显。由于房地产业的发展必然需要金融业的大力支持,所以今后房地产金融业在国民经济发展中的地位将更加重要。 国际公认只有居民家庭的年收入与房价之比为1:6左右时,住房的有效需求才能形成。但在我国,两者之比大约为1:20甚至1:30,由此便导致全国400多万住房困难户、危房户与5000多万平方米积压滞销商品房并存的尴尬局面。然而,要在短期内使居民家庭的年收入与房价之比上升到1:6左右是不现实的。在这种情况下如何推动房地产业健康发展便成为迫切需要解决的问题。 一位英国学者曾这样描述:"十九世纪发明了分期偿还的贷款……,这个时期对于住宅经济来说是如此重要,简直可以与改变英国面貌的蒸汽机发明相提并论"。抵押贷款这一被誉为十九世纪房地产金融中的蒸汽机,在当今世界上也越来越成为发展中国家推动本国房地产金融发展所备受关注和欢迎的工具。 但是,直到本世纪50年代,各国的银行业出于资产流动性的考虑,对房地产贷款业务的开展都比较慎重,在理论上也认为一般商业银行只能经营短期商业贷款。第二次世界大战后西方经济学界提出了"预期收入理论",其认为,贷款的清偿依赖于借款人的预期收入,只要借款人的未来收入具有稳定性,对其进行长期放款,如通过分期付款办法开展房地产抵押放款业务,也同样可以保证这种资产的流动性和安全性,由此便为商业银行涉足房地产经营业务提供了理论依据。 在房地产业的发展中,银行作为融资中介主体,只有同时向房产商和住房消费者提供银行信贷业务,才能促进信贷资金的良性循环,并分散风险,从而有利于房地产金融业务的开展。如银行只向房产商提供贷款,信贷资金就不能进入良性循环状态,使风险增高,因为从价值规律的角度分析,商品房作为商品,包含价值形成的过程,又包括价值实现的过程。商品房被生产出来以后,如不进入消费领域,就会形成空置,这种产品便代表了巨额的资金积压,资金不能尽快收回,利息成本的风险便会不断增高。如果资金因销售受阻而无法收回,必然造成呆帐。因此,只有使商品房进入最终消费领域,投入的资金才能顺利收回。而住房消费的主体是房屋置业者,如果置业者无法通过一定的金融工具来提前实现住房消费,其未来收益只能等到积累到能够买得起一套住房时,房屋产品才能最终进入消费领域。显然住房消费中存在着这种住房进入消费与消费者货币积累速度慢之间的矛盾,这就决定了银行必须同时向置业者提供住房消费贷款。这样就能最终化解供需双方之间的矛盾,也有利于银行投入房地产中的资金的安全收回。 住房按揭业务正是以上述理论为经济学基础而发展起来的。目前,我国的不少城市都开办了住房按揭业务,有的地方还比较成功。随着业务量和影响面 的扩大,"按揭"这个词越来越频繁地出现在报纸、杂志、新闻以及人们的口头上。 但是,按揭在我国还是一个新事物,刚起步不久,缺乏经验,按揭方面的制度也不健全,现行的法律又没有作出明确的规定或界定,这就给实际操作带来很大不便,也容易产生纠纷。但有一点可以肯定,住房按揭业务如能顺利开展,必将使房地产业成为经济发展中的一个新的、巨大的增长点,并能带动其他行业的快速发展。因此,对住房按揭进行研究实有必要。

第二章 按揭的起源及英美法中的按揭

第一节 按揭的词源

所谓"按揭",译为英文即mortgage。"在英国法中,mortgage一词,由古英语mort与gage复合构成,其中,mort来源于拉丁语mortum,其意义为"永久,永远",gage原文为"质押,担保"。 在现代英美等国,mortgage通常在两种意义上使用:第一,泛指各种类型的物的担保,从这一意义上来看,质押、留置、财产负担以及按揭担保皆属mortgage的范围。第二,作为物的担保的一种类型,而与质押、留置、财产负担等物的担保形式相并列,它是指通过设定人对与特定财产有关的权利的移转,而担保特定债权的担保形式。本文讨论的mortgage是指后一种意义上的Mortgage。 有学者认为,"按揭"一词是从我国香港传至大陆的,它是英语中"mortgage"的广东话谐音(笔者认为这种说法更为可信)。近代意义上的按揭,在英美法中主要是指房地产等的不动产抵押。在18世纪英国人创办了房地产按揭贷款的机构--建筑社团。1831年英国移民在美国宾西法尼亚州建立了牛津节俭会。他们的成员按月存款,成员需要购房或建造房屋时可向建筑社团或牛津节俭会借款,借款应按规定期限分期偿还。若不按期偿还,则该房屋归建筑社团或牛津节俭会所有。这种以房地产作为保证分期偿还借款的信贷方式,实质上宣告了按揭的诞生。 另有学者认为:在中国古代,"按"有押的意义,从字面上来看,按与押都有"压住不动"的含义,即将一定的物从其他物中分离出来,专门为特定的债权担保,但"按"的这一意义主要在客家人中使用。"揭"实际上是mortgage一词的后半部分(gage)的音译,故将mortgage译为按揭。

第二节 英美法中按揭制度的历史沿革

一 、英国法中的按揭