对承租人优先购买权保护被弱化之辨析
——以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等为据

郑书宏 卢宇

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》）已于2009年9月1日起开始施行。该司法解释第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”而在该司法解释颁布生效之前，最高人民已将《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第118条予以废止。由于该两个司法解释前后的明显变化，导致实务界不少人认为，对承租人之优先购买权的保护已经被弱化了。对此，笔者认为，两个司法解释的前后变化意义在于理顺立法中的法律逻辑关系，但承租人之优先购买权的保护保护并没有被弱化，反而被更加明确和完善了。

一、承租人优先购买权的债权性质

　　根据民事权利分类规则，以是否以财产利益为内容，民事权利可分为财产权和人身权。而财产权，则是指以财产利益为内容，并直接体现财产利益的民事权利，包括物权、债权、继承权和知识产权中的财产权利。就物权而言，其是指直接对物进行占有、使用、收益和处分的权利，其客体是物本身。而就房屋租赁合同中承租人的优先购买权来说，承租人的该项权利是优先认购出租人欲出让的房屋，换句话说，就是承租人要求购买出租人房屋时，出租人不得拒绝，同时其他希望购买的民事主体（除法律另有规定外）也不得干涉。由此可见，承租人的优先购买权的标的是要求出租人履行一定行为和其他购买人予以容忍的作为与不作为，而不是房屋本身。继承权是基于人身关系享有的权利，承租人的优先购买权是基于房屋租赁合同产生的，不是基于人身性而是基于债的关系。知识产权中的财产权的保护的是与作品、专利和商标有关的利益，承租人优先购买权与其不能相容显而易见。从立法来看，我国立法也已经明确将其列为债权。从立法体例上看，民法通则并没有规定该项权利，该项权利被规定在合同法之中。同时，物权法定原则，我国物权法只明确规定了所有权、用益物权（包括土地承包经营权、、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权）和担保物权，并没有将承租人优先购买权确认为物权。

　　由此可知，从权利的标的、产生依据以及当前立法来看，承租人优先购买权属于债权。

二、对《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第21条之立法原因分析

　　《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第21条规定，承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。根据该条的规定，即使标的物上存在承租人的优先购买权，出租人与第三人签订的房屋买卖合同也是有效的。该条规定致不少人认为，既然法律对出租人与第三人签订的房屋买卖合同的效力予以认可，那么有效的合同就应当受到法律的保护，法律既然选择对其进行了保护，那么就对与其相冲突的承租人的优先购买权予以了否认。加之此前最高人民法院将民通意见第118条予以废止，导致这些人更加相信法律对承租人的优先购买权的保护力度减弱了。

　　笔者认为，最高人民法院出台该条规定并不是意图减弱承租人的优先购买权，而是使立法在法律逻辑上更科学和对相关当事人做到公平保护。

　　第一，合同法关于依法成立的合同有效、有效的合同应当受到法律保护的规定只对合同的向对方发生约束力。笔者作此结论，一则源于债之相对性。二则我国立法并没有对将合同关系作为侵权行为法的保护对象，对于第三然导致的合同不履行，依照违约责任规定来处理。因此，第三人与出租人之间的买卖合同被认定为无效就没有法律依据（除有法律明确规定的无效情形外）。

　　第二，物权法颁布后，不动产买卖合同的生效不再以过户登记作为条件，其效力取决于其是否违反合同法的规定。民通意见第118条被废除正是基于其与物权法相违背。并且，如果按照民通意见第118条的规定认定第三人与出租人之间的买卖合同无效，那么根据合同法规定，双方仅可以缔约过失责任规则来追究过错方的责任，而缔约过失责任规则确定的受害人受偿范围仅仅限于信赖利益损失，这对受害人的保护是不周到了，即是对承租人的保护和对第三人的忽视。相反，如果承认第三人与出租人之间的买卖合同的有效性，那么受害人可以依据有效的合同追究该出租人的违约责任。这样不仅该第三人的利益得到充分的保护，而且也给出租人任意违约和不履行通知承租人行使优先购买权负担巨大代价，以此对承租人优先购买权形成更周到的保护。

三、《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》对承租人优先购买权保护的重述和完善

　　对于优先购买权，我国法律确定了共有人和承租人的优先购买权。民法通则第七十八条第三款规定，按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。合同法第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。根据该两条规定，优先权是指“在同等条件下优先购买的权利”。该前提很明确，“优先”是在“同等条件下”的，也就是有其他第三人意图通过购买获得标的物的所有权。但是，该优先究竟是指缔结合同权利的优先还是合同履行的优先呢？

　　笔者认为，该优先应当包含这两层含义。在第三人还没有与出卖人缔结合同时，优先购买权人有优先缔结合同的权利；而均已经缔结合同的，那么优先购买权人有要求履行合同的优先权利。如果只是承认缔结合同的优先，那么如果第三人已经与出卖人缔结合同并生效，那么除非认定该合同无效，否则优先购买权人的优先权就根本无法得以实现。现在司法解释已经很明确，第三人与出卖人的合同是有效的。在此背景下，如果只承认缔结合同权利的优先性，那么优先购买权人的优先权就是形同虚设的。这显然违背了法律确定优先购买权的初衷。沿着这个逻辑思路，《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第21条虽然对第三人与出租人的房屋买卖合同的效力予以认定，但是并没有明确排除优先购买权人要求在同等条件下缔结合同和履行合同的优先权。并且，该司法解释第二十四条仅列明了以下几种对承租人主张优先购买房屋不予支持的情形：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。该条看出，第三人与出租人缔结的合同能够阻碍承租人行使优先购买权的情形仅仅限于，该第三人与出租人之间具有物权关系或亲属关系以及房屋已经完成物权变动等情形。根据反向解释规则，在第三人与出租人不具备上述关系以及标的物尚没有完成物权变动的情况下，承租人是有权行使其优先购买权的。

　　另外，有两点值得说明：第一，由于合同法明确规定了恶意串通损害国家、集体和第三人利益的行为无效，所以第三人与承租人之间缔结的买卖合同如果存在这些情形的也是无效，《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》并没有认定这些情形的合同有效。第二，《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第21条前半部分规定，在出租人侵害承租人优先购买权的情形下，承租人有权要求赔偿（而不是说承担违约责任）。该条规定填补了以往立法的空白，赋予承租人切实可行的权利去维护其优先购买权。这不得不说是立法的一种进步和完善。

　　最后，笔者认为，承租人有先购买权是法定的债权，而不是合同约定的权利，因此合同法关于违约责任的规定——同时要求承担违约责任和要求继续履行——不能适用于此，法律虽然赋予了承租人两种权利救济途径，但是其只能二者选一。

　　综上所述，城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第21条虽然认可了第三人与出租人之间的买卖合同的有效性，但是其并没有弱化对承租人有先购买权的保护，反而该司法解释相关条款更加完善了对其的保护。但是，承租人在其优先购买权受到侵害时只能选择请求赔偿或者要求行使优先购买权两途径之一进行救济。

四川君合律师事务所 郑书宏 卢宇
广东省中山市人民政府


关于修订中山市科学技术奖励办法的通知
中府〔2005〕192号

火炬区管委会，各镇政府、区办事处，市属各单位：
　　为进一步鼓励科学技术创新，推进科学技术进步，增强我市自主创新能力，经研究，决定修订《中山市科学技术奖励办法》（中府〔2004〕1号），现予公布，并于公布之日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中山市人民政府
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 二○○五年十二月二十八日

中山市科学技术奖励办法
　　第一条为了鼓励科学技术创新，推动科学技术进步，促进经济社会全面、协调、可持续发展，根据《国家科学技术奖励条例》和《广东省科学技术奖励办法》的有关规定，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条中山市人民政府设立科学技术奖，奖励在推动本市科学技术进步活动中作出突出贡献的单位或个人。市科学技术奖包括以下三项奖项：
　　（一）中山市科技重大贡献奖；
　　（二）中山市科学技术进步奖；
　　（三）中山市科技合作奖。
　　第三条市科学技术奖的推荐、评审和授奖，实行公开、公平、公正的原则，不受任何组织或者个人的非法干涉。
　　第四条市科学技术行政部门负责市科学技术奖的组织和管理工作。
　　市人民政府设立科学技术奖励委员会，成员由市政府及相关部门的人员组成。主要职责是：
　　（一）负责中山市科学技术奖评审结果的审定及评审结果异议的裁定；
　　（二）研究解决科学技术奖评审工作中的重大问题，并就市科学技术奖励工作提出政策性意见和建议。
　　市科学技术奖励委员会聘请有关方面的专家、学者组成市科学技术奖评审委员会，负责市科学技术奖的评审工作。
　　第五条凡在我市科学研究、技术发明、技术开发、技术引进、科技成果转化、高新技术产业化等科技活动中做出突出贡献的单位或个人，符合本办法规定条件的均可申报市科学技术奖。
　　第六条申报市科学技术奖的项目须根据《广东省科技成果评价办法（试行）》的规定经过科技成果评价。
　　第七条申报市科学技术奖的项目一般应拥有自主知识产权,并采取了知识产权保护措施。
　　第八条市科技重大贡献奖授予符合下列条件之一的科学技术工作者：
　　（一）在科学研究和科技创新工作中取得重大突破或对科技和经济发展有突出贡献的；
　　（二）在科技成果转化、实施重大科技创新项目或高新技术产业化工作中创造巨大经济效益或社会效益的。
　　第九条市科学技术进步奖授予符合下列条件之一的单位或个人：
　　（一）在技术发明项目中，运用科学技术知识，研制出产品、工艺、方法、材料及其系统等具有先进性和创造性的前人尚未发明、尚未公开的重大专利技术，经实施，创造显著经济效益或社会效益的；
　　（二）在实施技术开发项目中，完成重大科技创新、科技成果转化，创造显著经济效益的；
　　（三）在实施社会公益项目中，长期从事科学技术基础性工作和社会公益性科技事业，经过实践检验，创造显著社会效益的；
　　（四）在实施重大工程项目中，保障工程达到国内先进以上水平，并取得重大经济效益或社会效益的。
　　第十条市科技合作奖授予符合下列条件之一的，并且在中山市从事科技合作工作的市外单位和个人：
　　（一）在开展产、学、研科技合作中取得重大科技成果、实现成果转化，并创造显著经济效益或社会效益的；
　　（二）在科技成果引进、消化吸收及其产业化工作中创造显著经济效益或社会效益的；
　　（三）在技术中介、科技服务、促进科技合作与交流工作中，取得显著成绩，做出重要贡献的。
　　第十一条在同等条件下，市科学技术奖优先奖励拥有自主知识产权的核心技术或关键技术的项目。
　　第十二条市科学技术奖每年评审一次。各奖项没有符合条件的，可以空缺。
　　第十三条中山市人民政府对当年获得国家、省科学技术奖的项目给予奖励。
　　第十四条市科学技术奖须向市科技行政部门申报，并经下列单位或专家推荐：
　　（一）各镇区科技行政部门；
　　（二）市政府有关部门以及经市科技行政部门认定的符合规定资格条件的其他单位；
　　（三）3位以上具有相同或相近专业的具有高级职称的专家。
　　第十五条市科学技术奖推荐单位或个人，应对申报项目实事求是地填写推荐意见，提供真实可靠的评价材料，凡知识产权或科学技术成果完成人员有争议的项目不得推荐。
　　第十六条市科学技术奖评审委员会每年根据奖项申报情况，设立重大科技贡献奖评审组、科技进步奖学科（专业）评审组和科技合作奖评审组对申报项目进行初评。
　　市科学技术奖评审委员会根据各评审组的初评意见进行综合评审，向市科学技术奖励委员会提出拟奖人选、拟奖项目及等级的综合评审结果。
　　市科学技术奖励委员会根据评审委员会的综合评审结果，审定获奖人选和获奖项目及等级，经公示、异议、复核后，报市人民政府批准。
　　第十七条市科技重大贡献奖由市长签署并颁发证书和奖金。市科学技术进步奖和科技合作奖由市人民政府颁发证书和奖金。
　　第十八条市科学技术奖评审工作实行回避制度，接受社会监督。
　　第十九条市科学技术奖奖励经费由市财政每年列支500万元。
　　第二十条剽窃、侵占他人科学技术成果或以其他不正当手段骗取市科学技术奖的，由市科学技术行政主管部门报市人民政府批准后撤销奖励，追回荣誉证书和奖金，并依法追究违法人员的法律责任。
　　第二十一条申报单位或推荐单位提供虚假数据、材料，协助他人骗取市科学技术奖的，由市科学技术行政主管部门报市人民政府批准后撤销奖励，追回荣誉证书和奖金，并予以通报批评；情节严重的，暂停或者取消推荐资格；对负有直接责任的主要人员，由有关主管部门依法给予行政处分。
　　第二十二条市监察、人事等部门组成监察组，对评审工作进行监督。参与市科学技术奖评审活动的有关人员在评审活动中弄虚作假、徇私舞弊的，应当终止其参与市科学技术奖评审活动，并根据情节依法追究法律责任。
　　第二十三条市人民政府所属部门不再设科学技术奖。
　　由社会力量设立面向社会的科学技术奖，依照科技部发布的《社会力量设立科学技术奖管理办法》执行。
　　第二十四条市科技行政主管部门可依据本办法制定具体的操作细则，报市政府批准后执行。
　　第二十五条本办法自印发之日起施行。2004年1月9日市人民政府颁布的《中山市科学技术奖励办法》（中府〔2004〕1号）同时废止。